Практически каждую неделю в СМИ приходят гневные обращения горожан, недовольных работой управляющих компаний. И отсутствие дворника или ремонта в подъезде, пожалуй, самые «безобидные» из претензий.
Чтобы годами не обивать пороги разных инстанций в надежде найти управу на свою управляющую компанию, можно её поменять. Такое право закреплено в ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. «Это долго и сложно...» — скажете вы. Ничего подобного! Тем, кто решил сменить управляющую компанию, помогут наши советы.
Как оценить управляющую компанию?
Поскольку вам нужна управляющая компания, которая грамотно распределяет деньги жильцов и к которой нет нареканий со стороны последних, а также поставщиков воды, электроэнергии и тепла, важно узнать, какие управляющие компании работают в вашем городе или районном центре (перечень можно найти на сайте ГОС ЖКХ — в разделе «Управляющие компании» /Липецкая область) и уточнить следующие детали:
1. Есть ли у компании лицензия? Проверить это можно с помощью реестра лицензий на сайте Госжилинспекции Липецкой области — в разделе «Лицензирование управляющих компаний» / Реестры /
2. Каково экономическое положение управляющей компании, проще говоря, есть ли у неё долги?
2.1 Войдите в картотеку дел на сайте Арбитражного суда — и введите название управляющей компании. Если она фигурирует в ответчиках – это тревожный звонок, если дел против компании много – это уже сирена.
2.2. Проверьте сайты ресурсоснабжающих организаций. Гарантирующий поставщик электроэнергии в Липецкой области на сайте каждый месяц обновляет список должников. Нажмите кнопку «Проверить долги партнёров» и выберите раздел «Социально значимые организации». Если компания фигурирует в списках неплательщиков, то она вам точно не подойдёт. На сайте ЛГЭК и на сайте «Квадры» можно направить запрос о долгах соответствующей организации.
2. Привлекались ли руководители управляющих компаний к административной ответственности? На сайте ГИС ЖКХ собрана статистика с 2016 по 2018 год. Достаточно в разделе «Аналитика и отчёты» выбрать раздел «Привлечение организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД, и их должностных лиц к административной ответственности».
После того как определите несколько компаний, заслуживающих доверия, соберите самых активных собственников дома и встретьтесь с руководством этих управляющих организаций. Поинтересуйтесь численностью технического персонала, наличием перечня обязательных и дополнительных работ и услуг в их типовом договоре на управление домом, диспетчера, спецтехники, возможностью проведения аварийных работ. Чем лучше оснащена организация и укомплектован её штат, тем скорее вы получите необходимую помощь, будь то простая консультация или устранение аварии. Личная встреча поможет ответить сразу на многие вопросы и договориться о сроках, когда «новая» управляющая компания будет готова принять ваш дом на обслуживание. Также можно посетить подъезды домов, которые компания обслуживает, и поговорить с их жильцами.
Как передать права новой управляющей компании?
Шаг 1. Проводим общее собрание жильцов
Его инициатором может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Важно понимать, что в одной квартире могут проживать сразу несколько собственников — и все они имеют право участвовать в голосовании. А если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в доме, то проголосовать он может всего один раз. За несовершеннолетних собственников голосует один из родителей: в специальном бланке внизу указывается, кто из родителей проголосовал за ребёнка, и добавляется отметка «за несовершеннолетнего». Чтобы оформить общее собрание, документацию нужно готовить следующим образом:
Определите основание для смены управляющей компании.
Изучите договор с вашей управляющей компанией, если у вас нет его на руках, вы можете запросить его в управляющей компании или в Госжилинспекции Липецкой области по адресу: г.Липецк, ул. Советская, д. 3 (тел. 22-13-17). В договоре должны быть прописаны условия его расторжения, ознакомьтесь с ними. Это поможет сформулировать причину созыва собрания жильцов. Даже если в договоре не прописаны ситуации, при которых жильцы имеют право его расторгнуть, всегда можно воспользоваться одним из общих оснований:
- истечение срока действия договора управления;
- лишение управляющей компании лицензии на право управления многоквартирным домом (на основании ст. 199 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- по обоюдному соглашению сторон (на основании п. 1 ст. 450 гл. 29 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- принятие собственниками жилого дома решения о смене управляющей компании, даже если со стороны управляющей компании не было нарушений условий договора (на основании части 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации);
- невыполнение условий договора управления или некачественное предоставление услуг (на основании части 8.2 ст.162 Жилищного кодекса Российской Федерации). Зафиксировать факт некачественного оказания услуг собственники могут, написав претензию и направив её заказным письмом руководителю управляющей компании (в соответствии с 59-м Федеральным законом). Копию претензии нужно направить в Госжилинспекцию и Управление Роспотребнадзора по Липецкой области.
Подготовьте документы для проведения собрания.
Распечатайте образец уведомления собственников о собрании с сайта Департамента ЖКХ г. Липецка, он размещён в разделе «Выбор способа управления МКД» / «Методические рекомендации по выбору способа управления МКД». К уведомлению приложите бланк для голосования. Образец бланка возьмите с сайта Департамента ЖКХ г. Липецка, его можно найти в разделе «Выбор способа управления МКД» / «Методические рекомендации по выбору способа управления МКД», он называется «Решение собственников». В него обязательно включите реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение лица, участвующего в голосовании, инструкцию по заполнению бланков, сроки начала и окончания голосования и место, куда собственнику нужно передать бланки после голосования.
Уведомите собственников дома о собрании.
Не позднее чем за 10 дней до даты окончания голосования доставьте уведомление с приложенным бланком для голосования одним из способов:
- вручите лично под подпись, при этом необходимо вести реестр вручения уведомлений, который позже нужно обязательно приложить к протоколу собрания. Образец реестра можно взять на сайтe Департамента ЖКХ г. Липецка в разделе «Выбор способа управления МКД» /«Методические рекомендации по выбору способа управления МКД»;
- направьте заказным письмом с уведомлением тем собственникам, которым не смогли вручить бланки, в таком случае в реестре нужно указать номера почтовых извещений.
Учтите, что среди собственников могут быть жильцы, муниципалитет и частные фирмы. Важно предупредить каждого, иначе управляющая компания сможет оспорить решение этого собрания.
Составьте протокол собрания.
Распечатайте образец протокола общего собрания с сайта Департамента ЖКХ г. Липецка, бланк размещён в разделе «Выбор способа управления МКД» / «Методические рекомендации по выбору способа управления МКД».
В протоколе обязательно нужно указать:
- дату начала голосования и дата окончания;
- место, куда передавались бланки для голосования с решением собственников, например, это может быть адрес инициатора собрания;
- дату и место подсчёта голосов;
- общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме и количество голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании. Кворум на общем собрании составляет 50% владельцев помещений в многоквартирном доме, а решение принимается большинством среди проголосовавших, то есть более чем 25% собственников помещений;
- повестку дня общего собрания. На основании Приказа Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах…» в повестку обязательно включаются вопросы: проведения собрания в заочной форме (как показывает практика, при такой форме голосования кворум собрать гораздо легче); подтверждение способа управления домом — дом обслуживает управляющая компания; расторжение договора управления со старой управляющей компанией; утверждение условий договора управления с новой управляющей компанией; утверждение размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества; срок передачи технической документации старой управляющей компании — новой, рекомендуемый срок — 2,3 дня с момента проведения собрания (помните, если старая управляющая компания полностью или частично утратила техническую документацию, она обязана в течение 3 месяцев восстановить её за свой счёт в соответствии с п. 21 Постановления Правительства № 416 от 15.05.2013 г.); срок передачи накопленных средств от старой управляющей компании — новой; порядок уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения протокола собрания;
- количество голосов «за», «против» и «воздержались» по каждому вопросу повестки;
- количество голосов собственников, решения которых признаны недействительными.
К протоколу необходимо приложить: реестр всех собственников помещений в многоквартирном доме; уведомление о проведении общего собрания собственников помещений; реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания; решения собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, в том числе решения собственников, признанные недействительными; договор управления домом. Получите его в новой управляющей компании или распечатайте типовой договор управления с сайта Департамента ЖКХ г. Липецка, документ размещён в разделе «Выбор способа управления МКД» / «Методические рекомендации по выбору способа управления МКД». Согласуйте договор и стоимость оказания услуг с новой управляющей компанией.
Уведомите собственников о результатах собрания.
Уведомить о результатах собрания нужно в месте, которое оговорено в повестке к собранию, и не позднее чем через 10 дней после окончания срока передачи решений собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование. Место должно быть доступно всем, например, на стенде объявлений.
Распечатайте образец уведомления о результатах собрания с сайта Департамента ЖКХ г. Липецка, бланк можно найти в разделе «Выбор способа управления МКД / Методические рекомендации по выбору способа управления МКД» и называется «Решение собственников».
В уведомлении обязательно нужно указать:
- дату начала и окончания голосования;
- общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
- наличие или отсутствие кворума;
- вопросы, поставленные на голосование;
- количество голосов собственников по каждому вопросу, поставленному на голосование, отданных «за», «против» и «воздержался»;
- сведения о принятии решения по каждому вопросу, поставленному на голосование (принято или нет);
- количество голосов собственников помещений, признанных недействительными;
- номера помещений собственников, решения которых признаны недействительными;
- дату и номер протокола, которым оформлены решения собрания, место его хранения;
- дату и место ознакомления с результатами голосования.
Шаг 2. Извещаем свою управляющую компанию о расторжении договора управления
В течение 5 рабочих дней после подведения итогов голосования и составления протокола направляем в свою уже бывшую управляющую компанию, Госжил-инспекцию Липецкой области и орган местного самоуправления уведомление о принятом на собрании решении сменить управляющую организацию. К уведомлению прилагаем оригинал протокола общего собрания. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением. Уведомление можно составить в произвольной форме, но в нём необходимо указать требование о передаче документации о доме и ключей от различных помещений новой управляющей компании, а, в соответствии с п.18 Постановления Правительства №416, в нём обязательно должны содержаться адрес и наименование новой организации, выбранной для управления многоквартирным домом.
Шаг 3. Заключаем договор с новой управляющей компанией
- Подписываем договор управления с новой управляющей компанией. В соответствии с частью 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации расписаться в договоре должны более половины собственников помещений в доме (для этого договоры можно раздать при обходе квартир и подписать у жильцов).
- Второй экземпляр договора каждого собственника передаём новой управляющей компании. Сделать это можно заказным письмом с уведомлением.
Новая управляющая компания обращается с договором в Госжилинспекцию Липецкой области, чтобы та на основании п. 4 Порядка, утверждённого приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр. в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления внесла изменение в лицензию вашей новой управляющей компании.
Всё! Новая управляющая компания выбрана и начнёт вас обслуживать с даты внесения изменения в лицензию.