Нужно ли торопиться покупать жильё? «АиФ-Черноземье» пригласил на круглый стол представителей банковской сферы, строительного сектора, а также экспертов-экономистов.
Пик активности
Игорь Кочегаров, управляющий отделением по Воронежской области главного управления Центрального банка РФ по ЦФО:
«В январе-сентябре 2018 года в Воронежской области было выдано 15,8 тыс. ипотечных жилищных кредитов на 25,6 млрд рублей. Эти показатели за девять месяцев сопоставимы с показателями за весь прошлый год: тогда в нашей области было выдано 16,5 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 25,1 млрд рублей. Почти 99% задолженности погашается своевременно. Совокупный же объём задолженности по ипотеке в регионе, по данным на 1 октября, составляет 77,7 млрд рублей».
Игорь Кочегаров также сообщил, что средняя сумма ипотечного жилищного кредита в регионе по итогам девяти месяцев текущего года составила 1,6 млн руб., срок кредитования – 16 лет 8 месяцев. Средневзвешенная ставка по ипотеке в рублях – 9,6% годовых (годом ранее около 11,2% годовых).
Квартиры тоже дорожают
Антон Семёнов, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Воронеже.
– Сколько сделок с жилой недвижимостью проводится с помощью ипотеки?
– В 2018 году с использованием заёмных средств в Воронежской области совершается уже более 70% сделок с недвижимостью. Ещё в 2015 году ипотечной была только каждая вторая сделка. Этот рост – лучшее доказательство эффективности жилищных займов как финансового инструмента, позволяющего воронежцам приобретать квартиры.
– Как изменилась средняя сумма ипотечного кредита?
– Средняя сумма ипотечного кредита в Воронеже увеличилась с 1,6 млн рублей в 2017 году до 1,9 млн рублей в 2018 году. Это во многом связано со снижением среднерыночной ипотечной ставки – люди стали приобретать более комфортное жильё, так как заёмные средства стали доступнее. В приоритете, как и раньше, однокомнатные квартиры, но их средний метраж увеличился за последние два года – с 33 до 42 кв. м. На втором месте по популярности, с совсем небольшим отрывом, – двухкомнатные квартиры. И в случае с ними мы тоже видим постепенное увеличение средней площади.
Средний срок, на который оформляется ипотечный кредит, за последние пару лет вырос существенно: с 15 лет до 20. Люди предпочитают брать ипотеку на длительный срок, потому что это позволяет уменьшить ежемесячный платёж по кредиту, соответственно, финансовая нагрузка становится более посильной.
– Какова доля новостроек и вторичного жилья?
– Доля новостроек в общем объёме выданных ипотечных кредитов в Воронеже сейчас составляет только 18%. В 2015-2016 гг., во время действия госпрограмм с субсидированием ставки, она достигала 30%. Да, покупатели по-прежнему стремятся приобрести современное жильё, интересуются новыми проектами, но есть объективные стоп-факторы – ждать несколько месяцев, а то и год-полтора до получения ключей могут не все. Поэтому большая часть сделок приходится на вторичку, на квартиры «здесь и сейчас». Это отражено и в стоимости квадратного метра. Вторичное жильё в Воронеже ценится значительно выше: средняя цена квадратного метра в октябре 2018 года – 51 тысяча рублей, средняя цена квадратного метра новостроек – 45 тысяч рублей.
– Какие продукты наиболее интересны ипотечным заёмщикам в Воронеже?
– Максимальный интерес у воронежцев вызывают программы со ставкой ниже 10% годовых. Эта цифра для большинства заёмщиков – своеобразная психологическая отметка приемлемости. Также заёмщиков привлекает возможность оформить кредит на длительный срок – вплоть до 30 лет. Люди понимают, что длительный срок – это меньший размер ипотечного платежа, а значит, меньшая финансовая нагрузка. Если же дела идут хорошо, то можно выплачивать кредит досрочно.
В приоритете программы, по которым нет изменения ставки в зависимости от размера первоначального взноса – она одинаковая и при внесении 20%, и 70% собственных средств от стоимости квартиры. Это большой плюс для заёмщиков. Хотя всё же отмечу, что чаще всего клиенты стремятся сделать объём накоплений больше минимального. Так, средняя сумма первоначального взноса среди воронежских заёмщиков сейчас составляет 36%. Это доказывает, что к приобретению квартиры и взятию на себя ипотечных обязательств люди подходят ответственно.
Большой интерес у жителей области вызывает возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении у другого банка, особенно когда ставка не отличается от стандартных ставок по ипотеке. Залоговых квартир, выставленных на продажу, сейчас на рынке всё больше. Как правило, цены на них чуть ниже среднего уровня – на 5-7%, так что это сделка выгодная для покупателя.
Также воронежцев привлекает возможность получить ипотечный кредит только по паспорту.
– Растут ли цены на недвижимость в Воронеже? Что будет со ставками по ипотеке в ближайшие месяцы? Как будут связаны рост ставок по ипотеке и цены на недвижимость?
– Практически все ипотечные банки вслед за увеличением ключевой ставки ЦБ РФ скорректировали в сентябре-октябре ставки по жилищным кредитам на 0,5-1 п.п.
Мы считаем, что рынок будет находиться под влиянием тренда растущих ставок до конца года. Однако пока произошедшие изменения не скажутся существенно на динамике ипотечного рынка – во всяком случае, пока среднерыночная ставка по займам на жильё «не перескочит» планку в 12% годовых.
В условиях подросших ставок мы уже увидели дополнительную активность заёмщиков. Люди, которые планировали покупку жилья, стараются быстрее выходить на сделку, чтобы не пришлось столкнуться с ещё более высокими ставками. Дополнительный фактор, который влияет на покупательскую активность, – увеличение цен на квартиры. Стоимость квадратного метра на первичном рынке по сравнению с началом 2018 года выросла на 8,5%, на вторичном – на 14,5%. Предпосылок для удешевления недвижимости нет. Поэтому, если есть потребность решить квартирный вопрос, не стоит откладывать эту ситуацию в долгий ящик.
– Легче ли стало брать ипотеку в 2018 году?
– Требования банков к заёмщикам в целом остались прежними. Зато в условиях роста цен на квартиры и повышения ставок по ипотеке приобрела стратегическое значение скорость одобрения заявки и выхода на сделку. Именно поэтому Абсолют Банк ещё в начале 2018 года запустил цифровую платформу по выдаче жилищных займов и подключил к ней партнёров среди застройщиков и риелторов. «Цифра» позволила сократить процесс рассмотрения ипотечных заявок до 25 минут, потому что она принимает заявки, формирует решение и производит выдачу кредита в автоматическом режиме, в любой день недели, без выходных.
В среднем ипотечные заявки рассматриваются 1-2 дня. Бывает, что клиент ждёт ответа кредитной организации по конкретному объекту 3-4 дня, а то и неделю. Всё это время продавцы, покупатели, риелторы и застройщики находятся в неопределённости – не знают, состоится сделка или нет. Воронеж оказался особенно восприимчив к новым технологиям – сейчас уже 93% заявок на ипотеку мы получаем через цифровую платформу. Этот показатель выше, чем в соседних регионах. Наши партнёры – риелторы и застройщики – заводят заявки на ипотеку прямо у себя в офисах. В итоге клиент не уходит «на сторону», легко и быстро решает свой «квартирный вопрос».
Из всех калибров
Владимир Астанин, председатель Союза строителей Воронежской области:
«Президент поручил рассмотреть меры поддержки строительного комплекса. Какими они будут, пока не понятно, но само поручение говорит о том, что складывается ситуация, при которой мы не сможем выполнить майский указ. По строительному комплексу бьют из всех калибров. Посмотрите: возникли проблемы с регистрацией договоров долевого участия и страхованием ответственности застройщика. Сказывается рост НДС. Цены на металл за лето выросли на 40%, щебень подорожал вдвое.
Как можно говорить о тех же темпах строительства? Компании практически перестали получать разрешения на строительство – это же очень тревожный факт. Понятно, что существующие тенденции приведут к подорожанию жилья. Сегодня всё время говорится, что на рынке переизбыток жилья, но это временно: как только спрос превысит предложение, цены пойдут вверх».
Делайте выводы
Евгений Гаврилов, экономический консультант:
«Можно выделить несколько тенденций. Например, резко усилившаяся борьба государства со схемами обналичивания через стройку будет увеличивать стоимость строительных работ, а значит – и цену для покупателей.
Крупные девелоперы могут искусственно сократить предложение. Все хотят вернуться к модели, существовавшей до 2008 года, когда квартиры постоянно дорожали и покупались как удачное вложение свободных средств, более выгодное, чем депозиты банков. Предполагается, что эта попытка выразится в медленном, но верном росте цен в ближайшие месяцы.
Сейчас ставки по ипотеке достигли исторического минимума. Это повышает спрос на жильё. Можно и возразить – ставки перестали снижаться из-за действий Центробанка, вызванных инфляционными ожиданиями как минимум до конца 2019 года. Это так, но здесь может быть и обратный эффект – те, кто специально не торопился с покупкой, ожидая всё более дешёвых ставок, на ожидании их повышения поторопятся заключать сделки. Это опять-таки повысит спрос в краткосрочной перспективе.
Из-за усиления санкций выросли инфляционные ожидания, привлекательность рублёвых депозитов снизилась. Но и валютные – теперь рискованные! США озвучили возможность блокировки корсчетов отдельных российских банков в американских банках. Это означает, что забрать свои доллары будет физически невозможно. На этом фоне инвестиции в недвижимость кажутся не такими уж рискованными и могут привлечь дополнительных покупателей, поднимая спрос и цены. Учитывая эти аргументы, можно сделать вывод: сейчас хороший момент для покупки жилья».
От роста НДС никуда не деться
Юрий Трещевский, доктор экономических наук:
«Цены точно будут расти. От роста НДС никуда не денешься. Некоторые говорят: «два процента». Ничего подобного! НДС увеличится на два процентных пункта, от 18 это больше 11%! Увеличение ставок по ипотечным кредитам и переход на новую систему финансирования долевого строительства тоже повлияют на рост цен.
В меньшей степени ухудшатся условия приобретения вторичного жилья – на его цену влияет только фактор удорожания ипотеки. Новое жильё будет дорожать быстрее. Тем более что в отделочных работах много квалифицированного труда, а значит, повышение НДС скажется особенно серьёзно».
Кризис – время для роста
Марина Коротова, коммерческий директор компании ВДК:
«В ипотеку у нас покупают 50% жилья. Остальная наша аудитория имеет возможность приобрести квартиру за счет собственных средств, материнского капитала, участия в программе «Меняйте старое жильё на новую квартиру». При этом уровень нашего жилья – комфорт плюс. Этим и объясняется рост продаж и популярности наших жилых комплексов: люди хотят жить более комфортно и им не безразлична социальная среда.
Этот год, пожалуй, был самым благоприятным для покупателей: цена жилья росла умеренно, а ипотечная ставка уже снизилась. Сказался и фактор государственных субсидий для семей, имеющих второго и третьего ребёнка.
Но дальше цена квадратных метров однозначно будет повышаться. Растёт себестоимость строительства, а средства дольщиков можно будет получить только после ввода жилья в эксплуатацию – значит, мы будем платить проценты за кредит. Понятно, что нам придётся пересмотреть финансовую модель. Но кризис – время для роста и развития. Будем искать новые способы, выгодные для обеих сторон».
Ипотечные ставки: скорый рост неизбежен? 
Ипотека — итоги и перспективы 
Кому доступна покупка жилья через ипотеку? 
Какие деньги не пропадут в кризис? 
Скупаем всё! Воронежцы «разбили» свои копилки