Как уже писал «АиФ-Черноземье», крупные воронежские УК стали массово делиться. Чем это грозит собственникам квартир в многоэтажах, и что нужно предпринять, чтобы не стать жертвой коммунального обмана, рассказала Светлана Кравцова, член общественной палаты Воронежа.
Куда заманивают?
— Светлана Юрьевна, как удаётся навязать новую управляющую компанию всему дому?
— Крупные УК информируют население о том, что они не будут обслуживать дома, и жильцам нужно выбирать другие обслуживающие организации. При этом, как правило, сразу называют преемника. Затем — обычная технология. Приходят представители новой УК и просят расписаться в протоколе с решением о выборе своей компании.
Один из обязательных пунктов протокола — утверждение договора управления. Но увидеть этот договор собственными глазами очень непросто. Активные жильцы приходят в офис УК и слышат банальное «Придите завтра». Как правило, несколько безуспешных визитов напрочь отбивают желание продолжать разбираться в ситуации.
Если подписи собраны, получается, что договор управления якобы согласован с собственниками при проведении общего собрания. В итоге люди соглашаются, сами не понимая на что.
— А ведь большинство горожан до сих пор не представляют, что это за «зверь» такой — договор управления. На руках-то его, как правило, ни у кого нет…
— Граждане, обладающие более 50% от общего числа голосов, становятся одной стороной договора управления. Договор обязателен для исполнения, и в том числе для тех жильцов, что остались в меньшинстве. В договоре должны прописываться условия управления, из чего состоит плата за обслуживание — всё обязательно указывать по копеечкам. Также должен быть обозначен механизм контроля за работой УК. Что это значит? По Жилищному кодексу, собственники обязаны выбрать совет дома, который должен работать бок о бок с УК.
Председателю совета дома жители могут выдать доверенность на подписание договора управления. Ещё до общего собрания УК обязана предоставить этот документ для обсуждения советом дома. Нужно убрать пункты, которые противоречат закону, и составить протокол разногласий по пунктам, которые не устраивают жильцов. Представители дома приходят в офис УК, указывают в документе дату, место, присутствующих, делят лист пополам: слева — пункты, которые предлагает УК, справа — то, как их видят жильцы. Внизу — пункты, которых в договоре не хватает.
Договор управления должен быть пронумерован с первого до последнего листа. При распечатке лист необходимо пропечатать с обеих сторон. Иначе УК могут пойти на хитрость: «нечаянно» может появиться какой-нибудь новый пункт.
Что грозит?
— А что ожидает тех собственников, которые не смогли сделать всё, как положено, и пошли на поводу у УК?
— Обычно при выборе новой УК или создании ТСЖ возникают споры, которые длятся до полутора лет. Жители не могут отобрать технические документы у старой УК, пока не внесены изменения в реестр обслуживания. Как правило, идут судебные тяжбы. А в этих случаях — напротив: старая компания сразу передаёт новой все документы, всё происходит легко и быстро.
В чём же хитрость? Во-первых, в договоре УК предлагает все средства, сэкономленные по строке «Плата за жилое помещение», включать в конце года в свою прибыль и «денежные средства направлять на содержание УК и выплату штрафов». При этом одним из предыдущих пунктов чётко прописано, что определённый процент — обычно 10% — от платы уже идёт УК как вознаграждение. Получается, УК имеет право в ус не дуть и очень успешно экономить средства.
Ещё недавно шла волна фальсификаций протоколов общих собраний, при этом граждане будто бы соглашались оплачивать общедомовые расходы сверх норматива. На этот раз УК пошли дальше и включили этот пункт в договор управления. Как правило, они заключают договор на максимальный срок — пять лет. И в договоре указывается, что только УК может разорвать его по своему усмотрению, а собственникам придётся доказывать в суде, что УК не выполняла прописанный минимальный перечень услуг.
В этом договоре полностью уничтожается институт общественного контроля. Один из пунктов гласит, что собственники не вмешиваются в экономическую деятельность управляющей компании, не требуют актов выполненных работ — хотя по закону их должны подписывать председатели или члены совета дома. УК переписывают 354-е постановление правительства: на устранение аварии дают себе сутки, зато упрощают порядок отключения комуслуг должникам.
По этому договору УК имеет право сдавать в аренду общедомовое имущество и получать прибыль. Но по закону такие решения принимает только общее собрание, причём голосами 2/3 участников. В договоре указано, что 80% полученных денег должны учитываться как плата за жильё, а 20% — как вознаграждение УК. Но средства, полученные от использования общедомового имущества, — это деньги собственников, которые облагаются налогом, и могут использоваться исключительно на содержание общедомового имущества. Это целевые средства, и на содержание УК из них не должно тратиться ни копейки.
А вот ещё интересный пункт. УК имеет право индексировать на уровень инфляции плату за жилое помещение — по некоторым договорам, в несколько раз. Но согласно 156-й статье Жилищного кодекса, увеличивать плату можно только по решению общего собрания. Это императивная норма, которая не подлежит изменению. Этот пункт незаконен.
— Одни права… Что же касается обязанностей УК?
— Здесь всё очень скромно. Периодичность работ сокращена значительно. Фактически жильцы отдают себя в добровольное рабство.
Как быть, если подписали?
— А могут собственники просто отказаться подписывать такой договор?
— Жители должны понимать, что их старая компания не может так просто разорвать с ними отношения. Не менее чем за 30 дней до окончания действия договора управления УК должна уведомить жильцов и муниципалитет. Собственникам обязаны передать технические паспорта и другие документы. Жильцам должны быть возвращены и деньги, не потраченные на содержание общего имущества.
Но что мы видим? Обанкротилась УК «Стройтрест 2П», создана новая УК «Город», и 70% жителей выбрали её на кабальных условиях, не вникая в договор управления. Оставшиеся 30%, которые отказались его подписывать, сейчас испытывают мощное моральное давление. «Стройтрест 2 П» перестала обслуживать эти дома и передала все документы не жильцам, а УК «Город». Везде грязь и мусор, по подъездам побежали крысы.
— Что же делать тем, кто всё-таки попался на удочку?
— Если вы по недоразумению подписали такой протокол голосования, первое, что нужно сделать, это запросить договор управления и обязательно с ним ознакомиться. Дальше выбор невелик: или терпеть, или опротестовывать этот договор в судебном порядке. К сожалению, наши граждане в основном не знают, как вести себя в суде, а платить адвокату по 5-9 тыс. руб. за заседание большинству не по карману.
Кто меньше тратит и больше экономит
Проект «Управдом» разработал интерактивную карту страны и распределил регионы по величине нормативов на общедомовые нужды. Как же выглядит Воронежская область на общероссийском фоне?
По горячей и холодной воде область заняла одну и ту же 16-ю строчку, попав в число регионов с завышенными нормативами общедомовых расходов. Больше всего холодную воду, согласно решениям местных чиновников, расходуют жители Алтайского края, горячую — Еврейской автономной области. Меньше всего и холодной, и горячей льют жители Ярославской области.
Зато наша область попала в число регионов с самыми щадящими нормативами на электроэнергию и заняла 64-е место. Выше всего нормативы в Ингушетии, ниже всего — в Краснодарском крае.
Кстати, одни из самых низких нормативов по всем показателям — у наших соседей — белгородцев.
Впрочем, для кого как, а для воронежцев эти нормативы существенной роли не играют: в большинстве случаев УК их игнорируют и берут плату по фактическому потреблению.
Управляющие компании-«двойники» Воронежа
- ЖСК «Дом» и ЖСК «ДОМ»;
- Два ООО «ДомСервис», по одному адресу (жилой массив Олимпийский, д. 12, п. VII) и с одним руководителем;
- Два ООО «УК Бульвар Победы», по одному адресу (ул. Генерала Лизюкова, д. 80) и с одним руководителем;
- ООО УК Каскад и ООО УК «Каскад-Развитие», по одному адресу (пер. Ботанический, д. 47 А, п. 52) и с одним руководителем;
- ООО УК «Наш Дом» и ООО «УК «Наш Дом»;
- ООО УК «Родник» и ООО «УК «Родники».
По данным сайта «Реформа ЖКХ»
Платим дважды. В Воронеже фонд капремонта грозит судом плательщикам 
Брошенные. Почему в Воронеже УК вдруг перестала обслуживать дом на Туполева 
Размножение почкованием. Зачем дробятся воронежские УК? 
Услуги или обдираловка? О коммунальном бардаке и «самообороне» жильцов 
Сколько за просрочку? Народная приёмная АиФ ответила на волнующие вопросы