Второе рождение Орла зависит от коэффициента?

Из личного архива

Статья по теме

Новации затронут интересы буквально всех орловцев. Что предполагается изменить? Почему? Об этом мы беседуем с директором ООО «Жилстрой–Инвест», депутатом Орловского городского Совета народных депутатов Анатолием Николаевичем Петровым.

Защищает или мешает?

– Что побудило городскую власть задуматься над изменением ПЗЗ?

мнение

Сергей Мешочкин, экс–прораб с 40–летним стажем работы: – Я бы в правила застройки Орла ввёл понятие «зона рискованной застройки» и применял бы его именно в тех случаях, когда речь идёт о так называемой точечной застройке, то есть в исторически сложившихся населённых пунктах. И вот для таких зон я бы предложил «плавающий коэффициент» – от 0,13 до 0,4. Дело в том, что каждый участок уникален, даже если они равны по площади. Дом может быть построен на окраине города, где его ограничит лес, река, пруд, парк и т. д., это – одна ситуация, здесь можно и 0,4 применить. А если тот же участок ограничен детским садом, к примеру, и многоквартирными домами, если имеющаяся застройка не располагает ни детскими площадками, ни автомобильными стоянками, ни рекреационными зонами – то только 0,13. А чтобы исключить коррупционногенный фактор, я бы проекты «зон рискованной застройки» выносил не только на публичные слушания, но и на горсовет.

– У нас есть две категории застройщиков. Одни строят за пределами города и земли там не жалеют, поскольку она дешёвая – и абсолютный простор. Остальные занимаются так называемой реконструкцией городской территории – то есть строят внутри города, снося ветхое жильё, частный сектор или занимая пустующие площадки. При этом мы руководствуемся СНиПами – Строительными нормами и правилами, которые довольно жёстко регламентируют всё возможное и невозможное: здесь рассчитаны нормативы автостоянок, озеленения, детских площадок, освещения, пожарной безопасности и т. д. и т. п. Однако, помимо всего этого, есть местный коэффициент застройки многоэтажных домов, который ещё более ужесточает требования. И вот он на сегодня, я считаю, просто мешает обновлению Орла.

– Что за коэффициент? Как он рассчитывается? Откуда взялся?

– Рассчитывается он как отношение площади многоэтажного дома к площади всего участка и должен быть не более 0,13. Почему 0,13 – неизвестно. Как говорят в горадминистрации, он был введён в 2008 году для того, чтобы ужесточить правила точечной застройки. Ужесточение – вещь порой полезная. Но вот информация к размышлению: коэффициента в 0,13 нет ни в одном регионе ЦФО! В Калуге и Липецке он, к примеру, равен 0,3, в Тамбове – 0,4, в Туле такой показатель вовсе не установлен.

– Поясните на пальцах: что такое коэффициент 0,3 применительно к одноподъездной 12–этажке?

– Рассуждая сегодня об изменении коэффициента застройки, мы говорим о его предельно возможной величине. В каждом конкретном случае он должен определяться проектом. При этом учитывается рельеф местности, характер и назначение расположенных на прилегающей к строительной площадке зданий и сооружений, наличие вблизи рекреационных зон и др.

Но в любом случае обязательно должны быть соблюдены нормативы на гостевые стоянки, детские площадки, пожарные проезды и др., иначе проект не пройдёт экспертизу.

При коэффициенте застройки 0,3 на площадке площадью 2 500 кв. м можно построить жилой 12–этажный дом – 48 квартир, кроме того, на ней будут размещены 17 гостевых автостоянок, площадка для подвижных игр и занятий спортом примерно 170 кв. м. Расстояние между домами будет не менее 15–20 м, в зависимости от условий инсоляции, выполнения противопожарных норм и исключения возможности просматриваемости.

Без компромисса не обойтись

– А 0,13 – это значит, что участок должен быть втрое больше? Но ведь это хорошо!

– Здесь есть противоречие между желанием жить в городе, как в деревне, и экономикой. А последняя такова, что, с одной стороны, областной центр стремительно ветшает, и его надо сносить, строить новое жильё, а с другой стороны – так как он ветшает не улицами, а точечно, и строить можно лишь точечно. Но новые многоэтажки не «вмещаются» в участки, к примеру, старых двухэтажек, если применять орловский коэффициент! А построить на этом месте новый двухэтажный дом – сплошной убыток. В результате одни горожане плачут, живя в трущобах, другие вынуждены перемещаться на окраины, где нет ни очагов культуры, ни медицины. Разве это правильно?

В Орле сегодня около 600 домов имеют крайне высокий моральный и физический износ, около 200 из них признаны ветхими и аварийными. Но из–за того, что в ПЗЗ Орла коэффициент застройки столь низок, ни один застройщик не принимает участия в переселении жителей из ветхого и аварийного жилья! А ведь эта программа могла бы быть реализована гораздо большими темпами, если бы за неё взялся частный бизнес. А какая экономия бюджетных средств, которые можно было бы направить в другое русло – на реставрацию тех же памятников истории и культуры, к примеру!

– В ваших словах есть логика, но как–то совсем не хочется «уплотняться»…

–

кстати

7 августа 2014 года в 16.00 в большом зале администрации города Орла (Пролетарская Гора, 1, 2-й этаж) состоятся публичные слушания по проекту внесения изменений в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Орёл». Если у вас есть что сказать по данной проблеме, вы можете не только прийти на слушания (вход свободный), но и направить свои замечания и предложения по данному вопросу в комиссию по землепользованию и застройке города Орла по адресу: Орёл, ул. Пролетарская Гора, 1, или принести их в каб. № 343 в рабочие дни с 9 до 18 часов.

А вы поговорите с людьми из ветхого жилья – чего им хочется? Если для вас страшно «уплотнение», то у них потолки на головы падают, от сгнившей проводки дома горят, стены от трещин разъезжаются, туалеты на улице, как в прошлом веке. Это справедливо?

Кстати, в Европе, на которую мы все ориентируемся в потреблении, в городах давно принята достаточно плотная застройка. Кто хочет «просторов» и «леса», переезжает в пригород.

Другое дело – парковые, рекреационные зоны, скверы, которые должны быть в городе и обеспечивать экологический отдых горожанам. Вот что сегодня требует неотложного внимания! А у нас на сквер Пионеров (район магазина «Орёл») без слёз не взглянешь, парк Ботаника – дремучий неухоженный лес, Дворянка преображается раз в год, в Тургеневский праздник, да и то небольшой площадкой, набережные не ухожены и не являются местом массового отдыха в принципе, городской сад превращён в место для развлечений.

Сотка – миллион

– И какой коэффициент застройки вы предлагаете ввести?

– Идеально до 0,4, но даже 0,3, хотя бы 0,27 намного смягчит ситуацию.

Кстати, вы обратите внимание: за последние полтора месяца на рынке строительства жилья объёмы упали в два раза, некоторые строительные организации перешли на трёхдневку, наблюдается резкий спад активности дольщиков.

– Ну не коэффициент же застройки виноват?

– Он – одна часть проблемы. Другая часть – в введении в этом году страхования жилья дольщиков. Всё это увеличивает затраты застройщика до 10%. Но мы не можем не платить, поскольку это – требование закона.

Другая крупная статья расходов – земля. Тот же частник свою землю не продаёт меньше, чем за миллион. Сотка – миллион. Для одноподъездной башенки нужно минимум 50 соток – то есть 50 млн стоит один только земельный участок!

К чему я обо всём этом говорю? К тому, что строительные компании и без того переживают не лучшие времена. Если ещё и ограничивать их низким коэффициентом, они просто прекратят строить. А это безработица, падение уровня жизни и, между прочим, дефицит жилья.

Мне кажется, жители Орла должны очень серьёзно подойти к решению данного вопроса, взвешенно, с учётом не только личных интересов, но развития города в целом.

Второе рождение Орла зависит от коэффициента?

Смотрите также: