Накопили и купили. Новостроек стало меньше, зато выросли «живые» продажи

В текущем году рынок жилья в регионах Черноземья переживает глубокую трансформацию из-за завершения массовой льготной ипотеки, высоких рыночных ставок и адаптации застройщиков к новым экономическим реалиям.

Основной тренд — жилья сдаётся меньше, а покупатели предпочитают расчёт на месте, без дорогостоящих обременительных кредитов. О ситуации в целом и прогнозах специалистов — в нашем материале.

В чём проблема

В первом полугодии 2026 года темпы ввода жилья в ЦЧЭР в среднем снизились на 20-25% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Эксперты видят основные причины этого в высоких ипотечных ставках, удорожании стройматериалов и общей экономической нестабильности. Также они отмечают, что рынок постепенно адаптируется к новым условиям, но на восстановление прежних объёмов потребуется время. Во второй половине года возможен небольшой рост за счёт завершения крупных проектов и сезонного фактора.

В Воронежской области, судя по данным Воронежстата, за январь-июнь 2026 года было введено 507,1 тыс. кв. м жилья, что на 37,9% меньше, чем за тот же период 2025 года. В самом Воронеже объёмы просели на 29%, до 262,5 тыс. кв. м. — в прошлом году показатель составлял 368,1 тыс. кв.м. Основной объём пришелся на многоквартирные дома, при этом население продолжило активно строить индивидуальные жилые дома. По данным статистики, за первое полугодие за счёт собственных и привлеченных средств в городе возвели 350 частных домов, приём почти половина из них — 186 объектов — это дома одноэтажные.

В сегменте многоквартирного жилья с начала года в Воронеже ввели в эксплуатацию 15 домов общей площадью 195 тыс. кв. метров. Подавляющую часть ввода обеспечили высотки от 17 этажей и выше, на которые пришлось 90,7% общей площади. При этом министр строительства Воронежской области Артур Кулешов в середине июля сообщил о прогнозируемом в 2026 году объёме ввода жилья на уровне 1,5 млн кв. м против 1,9 млн кв. м годом ранее, то есть снижение есть, но не критичное. А вот в прошлом году, судя по данным агентства РИА Рейтинг, Воронежская область лидировала среди регионов Черноземья по вводу жилья, да и в целом среди субъектов страны — в соответствующем рейтинге она заняла 16 место.

Немногим уступала Курская область с 19-й позицией в рейтинге. Остальные регионы Черноземья значительно отставали.

В текущем году в Белгородской области за первые четыре месяца 2026 года было сдано 199 тыс. кв. м жилья. По сравнению с прошлым годом наблюдается даже небольшой рост в 1,6% . При этом белгородский рынок функционирует в условиях сложной оперативной обстановки, спрос смещён в сторону готового жилья и безопасных локаций, с новыми стартами продаж застройщики крайне осторожны.

В Курской области сдано 164 тыс. кв. м, снижение на 41,1%. В Орловской — 70 тыс. кв. м, минус 51,3%. В Тамбовской — 153 тыс. кв. м, минус 6,4%.

Наилучший результат в макрорегионе держит Липецкая область: общая площадь введённых жилых помещений там достигла 53,7 тыс. кв. метров, что составляет 137,3% к уровню января 2025 года, сообщил Липецкстат.

Расчёт на месте

Население Липецкой области, по данным статистики, за счёт собственных и привлечённых средств построило 53,4 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что составляет 99,5% от общего объёма жилья, введённого к январю 2026 года. По сравнению с январём 2025 года ввод индивидуального жилья увеличился на 15,4 тыс. кв. метров, или на 40,7%.

Липецкий опыт свидетельствует об одной общей тенденции на рынке жилья последнего времени: Черноземье выбилось в лидеры по доле «неипотечных» сделок. И Воронежская, и Липецкая, и Орловская области вошли в топ регионов, где 40-41% квартир покупаются за «живые» деньги.

Ещё одна ключевая тенденция — это «усушка» квартир: из-за снижения покупательской способности застройщики продолжают уменьшать площади вводимого жилья. Доля однокомнатных квартир и студий в структуре предложения новостроек ЦЧЭР достигла 54%, а средняя площадь «однушек» за последние годы сжалась до 38 «квадратов».

И наконец, вторичный рынок — он показывает рост, а это тенденция позитивная. В мае 2026 года объём сделок на вторичном рынке жилья в Воронежской области вырос на 40-45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

«Оживление рынка обусловлено двумя ключевыми факторами: выходом ипотечного кредитования из «запретительной зоны» и оттоком средств граждан с банковских депозитов в реальный сектор экономики, – рассказал РБК Черноземье руководитель службы недвижимости «Сота» в Воронеже Илья Мариничев. — На пике ставки по ипотеке достигали 30%, сейчас они составляют 18,5-19%. Это по-прежнему высокие ставки, но они уже не запретительные, и мы наблюдаем определённый поток сделок на этих условиях».

В целом федеральные эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию рынка недвижимости и замедление роста цен на новостройки. Об этом, например, заявил Росбалту основатель производственно-строительной компании NordBox Никита Прохоренко. По его словам, в России с января по июнь в новостройках продали 1,08 млн кв. м жилья, что на 6% больше, чем годом ранее. При этом рост цен на первичном рынке почти остановился. В первом квартале квадратный метр подорожал примерно на 2%, а во втором — только на 0,2%. Покупатели чаще выбирают готовое жильё, поскольку в него можно сразу заселиться, а также проще торговаться с продавцом.

По прогнозу эксперта, во втором полугодии застройщики будут осторожнее запускать новые проекты и внимательнее выбирать локации. Массового снижения цен не ожидается, однако скидки, рассрочки и индивидуальные условия продаж, вероятно, будут расширяться.