Сегодня, чтобы успешно работать на рынке ЖКХ, требуется не только высокий профессионализм, но и умение договариваться. Причём последнее касается и жильцов: ведь, в конечном счёте, коммунальное благополучие зависит от взаимопонимания между ними и управляющей компанией. О том, что нужно для комфортной жизни дома, рассказала директор УК «Железнодорожник» Зоя Атласова.
Обязанности есть. А деньги?
— Зоя Алексеевна, среди жителей города бытует мнение, что иметь управляющую компанию — настоящая синекура: знай, собирай себе средства по первой строке и ничего не делай. А что в действительности?
— Государство закрепило за управляющими организациями массу обязанностей. Но при этом отдало вопрос о финансировании на откуп общему собранию собственников помещений. В итоге получается, что объём работы часто не соответствует сумме, которую готовы платить собственники. Ведь многие из них до сих пор считают, что кто-то бесплатно должен ремонтировать кровлю или менять дырявые трубы в подвале.
Вероятно, за время действия Жилищного кодекса РФ людям так и не удалось привить понятие, что им принадлежит не только квартира в многоквартирном доме, но и общее имущество: придомовая территория, инженерные коммуникации, крыша и другие конструктивные элементы дома. Сложилась парадоксальная ситуация: собственники готовы вкладывать деньги в свою квартиру, создавая удобства лично для себя, но отрицают предложения управляющей организации профинансировать работы по ремонту крыши, инженерных коммуникаций, энергосберегающие мероприятия и пр.
Сейчас государство в лице Минстроя России разрабатывает методические указания по расчёту размера платы за жилое помещение. Исходя из проекта данных указаний и методических рекомендаций, принятых в Воронежской области, размер платы должен быть существенно увеличен — до 30-40 руб. за кв. м жилья, в зависимости от года постройки и технических особенностей дома. В то же время на домах, находящихся в управлении нашей организации, размер платы на содержание и ремонт составляет 19-24 рубля. То есть дома не получают финансирование ремонтных работ от собственников минимум на 20%, и управляющая организация вынуждена экономить, что сказывается на качестве услуг. Например, спецтехника гораздо лучше убирала бы дворы и тротуары после снегопадов, но её аренда стоит денег, поэтому территория убирается по старинке, силами дворника.
— Сколько лет ваша компания работает на рынке? Как нам известно, в руководстве УК — люди с большим опытом работы.
— УК «Железнодорожник» управляет многоквартирными домами с июля 2014 года. Мы гордимся своими техническими специалистами, которые имеют благодарности управы Железнодорожного района, администрации города. Большинство работников нашей организации трудятся в сфере ЖКХ более 15 лет. Я работаю в этой области свыше 30 лет, имею награды от Министерства регионального развития РФ, губернатора Воронежской области.
В интересах дома
— Как меняются обслуживаемые компанией многоэтажки? Что удаётся сделать в рамках платы за текущий ремонт?
— Мы ремонтируем крыши, подъезды, инженерные коммуникации, температурные швы, меняем двери в мусорокамерах и подъездах, т. е. создаём максимально возможные условия для проживания в условиях дефицита денежных средств. Приходится долго и кропотливо искать подрядчиков, чтобы получить лучшее соотношение цены и качества.
Как следствие, наши дома меняются к лучшему. Для примера возьмём дом № 41 по ул. Перевёрткина. Когда в 2015 году мы пришли управлять им после прежней УК, в подвалы невозможно было зайти — они были затоплены водой и канализационными отходами, крыша текла вся. Мы инициировали экспертизу, которая дала однозначное заключение, что крыша, инженерные коммуникации, электропроводка нуждаются в капитальном ремонте.
К сожалению, муниципальная межведомственная комиссия отказала нам в капремонте дома в 2016-2017 годах. В соответствии с региональной программой капремонта дом включён в плановый период на 2016-2031 годы. Но мы не сложили руки: подремонтировали коммуникации — подвалы стали сухими, ввели в эксплуатацию общедомовые приборы учёта, произвели ревизию распределительных устройств энергоснабжения, отремонтировали 70% кровли.
К сожалению, часть собственников посчитали нас врагами, начали требовать косметического ремонта в подъездах, невзирая на необходимость срочного ремонта водопровода, канализации и крыши. Весь 2017 год прошёл в судебных разбирательствах и проверках Государственной жилищной инспекции. Эти люди потратили массу своего времени на жалобы, но ни одной минуты — на обращения в органы государственной и муниципальной власти в целях переноса сроков капремонта. Благодаря поддержке большей части жителей мы продолжаем работать в интересах дома: завершается ремонт на первых этажах, заменены старые входные двери в подъезды, в 2018 году завершится ремонт крыши над вторым и третьим подъездами, будут установлены светодиодные светильники на всех этажах.
В прошлом году к нам перешли ещё четыре здания. На доме № 25 по ул. 25 Января был установлен насос для системы отопления, что позволило обеспечить теплом все помещения и при этом снизить затраты жителей. В доме № 137 по Ленинскому проспекту керамической плиткой облицевали стены и пол при входе в подъезд.
— Сколько сотрудников справляется с обслуживанием ваших домов? Где вы находите специалистов в условиях дефицита рабочих кадров?
— Штатная численность персонала в УК — 22 человека. В случае необходимости — например, ремонт дымоходов, поверка счётчиков, малярные работы — мы привлекаем специализированные организации. Конечно, дефицит кадров работников ЖКХ коснулся и нас. Очень сложно стало найти рядовой технический персонал — дворников, уборщиц. Тем не менее на работу мы принимаем жителей Воронежа и не являемся сторонниками иностранной рабочей силы.
Три условия
— Может ли старый дом стать прибыльным? И готова ли УК сначала вкладывать средства, а лишь затем получать доход?
— Мы приняли в управление несколько многоквартирных домов площадью чуть более 4 тыс. кв. м и приводим их в нормальное состояние. Любой дом может быть прибыльным при соблюдении трёх условий: изначальное нормальное техническое состояние; справедливый размер платы за жилое помещение; порядочность во взаимоотношениях между УК и собственниками.
— Как у вас налажена связь с жильцами? Насколько доступна им информация об оказанных услугах, финансовой отчётности и т. д.?
— Информация размещается на интернет-сайте нашей компании по ссылке, в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ), а также в квитанциях и на досках объявлений. Собственники могут обратиться к нам с помощью электронной почты, по телефону и лично. Управляющая организация обнародует планы работ и отчёты об их исполнении, публикует фотографии хода работ. В этом году будет внедрена CRM-система: с помощью мобильного телефона можно будет подавать заявки, получать информацию об авариях на инженерных сетях и другие сообщения.
Кроме того, мы просим собственников помещений ежегодно до 1 декабря сообщать свои пожелания для формирования плана работ на следующий год.
Смотрите также:
- Пять вопросов ЖКХ. Почему растет плата за коммуналку и как идет реформа? →
- Руководство УК «СЕЗ» в Тамбове работает над снижением издержек →
- Кого выбрать в управдомы? (31.10.2006) →