В соответствии с 161-й статьей Жилищного кодекса РФ до 1 января 2007 года жителям многоквартирных домов предстоит определиться со способом управления собственным жилым фондом. От этого выбора во многом будет зависеть, насколько в вашем доме станет тепло и комфортно и сколько придется платить за ремонт и содержание жилья. До 1 января осталось чуть больше двух месяцев. Если вы с соседями еще не обсудили, кому доверить свое жилье, эта информация как раз для вас.
Управляющие организации
В том случае, когда состав жильцов крайне неоднороден, а сам жилой фонд достаточно изношен, более приемлемым вариантом может стать выбор управляющей компании. Управляющая организация может быть как частной, так и муниципальной. В любом случае именно она обеспечивает выполнение работ по содержанию, ремонту дома и поставку жителям коммунальных услуг. Она же вступает в договорные отношения с поставщиками. Договор с управляющей организацией заключается на определенный срок (не менее одного года и не более пяти лет), в течение которого за определенную плату она обязуется оказывать услуги и выполнять необходимые работы по содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг и т.д. По сути именно этот способ управления наиболее привычен для граждан, воспитанных еще на советской системе: случилась неполадка - звоним в управляющую организацию, задача которой прислать специалиста. Плюс этого варианта управления - наличие опыта и производственной базы у управляющей организации (если речь идет об организации, уже зарекомендовавшей себя на рынке).
Минусы у этого способа управления тоже присутствуют. Есть опасения, что все недостатки "привычной системы" управления они перенесут и на новые условия. Кроме того, коллективная ответственность, как известно, предполагает не только взаимовыручку и поддержку, но и то, что проблемы также придется делить на всех. Так что если долги появятся у одного дома, находящегося в управлении данной управляющей организации, то не исключено, что отключить могут всех. Одна надежда на то, что конкуренция между управляющими организациями (как коммерче-скими, так и муниципальными), приведет к улучшению качества услуг и снижению их стоимости.
Непосредственное управление
Одним из самых простых, но явно "экзотичных" в отечественных условиях способов управления является непосредственное управление жилым фондом. В этом случае предполагается, что каждый из собственников сам заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг. Наиболее подходящим этот способ является для малоквартирных домов, среди которых новомодные таунхаусы, коттеджи на 2-4 хозяев. Создавать на базе таких домов ТСЖ или заключать договоры с управляющей компанией нелогично, так как затраты на управление будут неоправданно высоки. Да и решить любой вопрос можно, без труда созвав немногочисленное общее собрание.
Сегодня в областном центре насчитывается около 1000 домов с численностью квартир до 10. Однако непосредственное управление может быть успешно реализовано от силы в 10% домов такого типа. Проблема заключается в изношенности самого жилого фонда, в результате чего затраты на капитальный ремонт могу оказаться слишком велики для небольшого числа собственников. Сложности также могут возникнуть при устранении аварийных ситуаций и при подготовке дома к отопительному сезону. Так что непосредственное управление - удел небольших и новых домов.
ТСЖ
Большинство собственников квартир в новостройках точно скажут, сколько стоит квадратный метр жилья и во что обошлась отделка. Это результат того, что жилье в этих домах куплено самими собственниками, а значит, речь идет о людях с определенным уровнем достатка. Причем в зависимости от категории жилья можно предположить и тот уровень расходов на содержание общего имущества, который готовы позволить себе жильцы. Но в любом случае именно здесь собственники скорее всего выберут в качестве формы управления жильем товарищество собственников жилья.
ТСЖ - это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме, созданная для совместного управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество в обязательном порядке регистрируется в налоговой инспекции как юридическое лицо, а объединять оно может не один, а сразу несколько домов, расположенных на прилегающих друг к другу земельных участках. Неоспоримое достоинство такого способа управления заключается в том, что собственники сами выбирают, с кем будут заключать договоры на поставку услуг, сами следят за тем, как и на что расходуются собранные средства. Так что если на общем собрании будет принято решение, что покраска подъездов сегодня важнее, чем установка новых лавочек, то именно в такой очередности и будут решаться вопросы. Дополнительным плюсом станет то, что среди жильцов многоквартирного дома могут оказаться и мастера на все руки, которые возьмутся выполнить те или иные работы и сделают "как для себя".
Однако у ТСЖ есть и ряд минусов. Во-первых, потребуется выбрать правление товарищества. Это те люди, которые будут отвечать за заключение договоров с поставщиками и решение всех возникающих вопросов, следить за содержанием жилья и прилегающих территорий, собирать средства с жильцов и отвечать за их расходование, а также решать множество других вопросов. Как минимум речь идет о председателе и бухгалтере. И зарплата членов правления также закладывается в ежемесячные платежи. Во-вторых, создание ТСЖ выгодно в основном в новостройках. Если речь идет о старом здании 50-70-х годов с коммуникациями, не знавшими в принципе, что такое капремонт, ежемесячные платежи окажутся такими, что легче купить новую квартиру. В-третьих, если один или несколько членов ТСЖ окажутся злостным неплательщиком и призывы к их совести не возымеют должного эффекта, долги по платежам придется переложить на плечи других членов товарищества.
Выбор администрации
Если собственники не выберут способ управления до 1 января 2007 года, то право определить способ управления перейдет муниципалитету. Начиная с 1 января 2007 года администрация города должна будет провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.
О чем надо подумать заранее
Заведомо "плохих" или "хороших" вариантов управления жилым фондом нет. Выбирать тот или иной способ собственники должны, исходя из целого ряда факторов: количество квартир в доме, общее техническое состояние жилого фонда, платежеспособность и дисциплинированность жильцов, наличие приборов учета, как общедомовых, так и поквартирных, репутация компаний, предлагающих свои услуги на рынке жилищно-коммунальных услуг. До того как определиться с выбором, стоит заранее представить круг вопросов, который придется решать собственникам жилого фонда: обслуживание дома и прилегающей территории (от уборки до вывоза мусора); проведение текущего и капитального ремонта; устранение аварийных ситуаций и т.д.
В сфере ЖКХ нужна конкуренция. Но частный бизнес в коммуналку не спешит 
Через тернии. Когда диалог между управляющей компанией и жильцами есть. 
Устали от экспериментов 
Беспредел в сфере ЖКХ