Бесхозные теремки. В Черноземье зависло множество нераспроданных квартир

Незадолго до Нового года, подводя итоги жилищного строительства, ответственные за это направление чиновники практически во всех регионах Черноземья говорили о хороших темпах роста. В качестве доказательства приводили цифры сданных квадратных метров, подчас сравнивая их с поздне-советским периодом.

Получается, что сейчас мы стали строить гораздо больше и быстрее, хотя большинство и экспертов, и рядовых граждан прекрасно понимают неуместность подобных прямых сравнений. Тогда жильё было бесплатным, выдавалось по очереди. Сейчас — за деньги, и отсюда все коллизии. Строится, казалось бы, много, а квартирный вопрос по-прежнему не решён.

«Ушли в негатив»

По итогам 2025 года, первичный рынок жилья в Черноземье «ушёл в негатив»: почти половина новых квартир к декабрю осталась невостребованной. Согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства, в ноябре в пяти областях Центрального Черноземья было не продано 48% (около 1,8 млн кв. м) от общего объёма возводимого жилья (3,7 млн кв. м). Продажи составили лишь 27%, а 25% площадей ещё не были выставлены на рынок застройщиками. Средняя стоимость квадратного метра в ЦЧЭР зафиксирована на уровне 109,9 тыс. рублей.

Наиболее сложная ситуация наблюдается в Воронежской области, где ведётся самое масштабное жилищное строительство — объёмы составили 2 млн кв. м. Здесь не реализовано 54% жилья, продано всего 24%, а средняя цена «квадрата» превысила 117 тыс. рублей. Кстати, в масштабах всей России ситуация с продажами выглядит куда оптимистичнее: по данным ежемесячных обязательных отчётов застройщиков, доля проданного жилья составляет 32%, а непроданного — 45%.

«Основная причина большого количества нераспроданного жилья кроется в превышении предложения над спросом, когда застройщики вводят в эксплуатацию больше объектов, чем рынок способен поглотить, — поясняет эксперт рынка недвижимости Любовь Прилуцкая. — Высокая учётная ставка и низкий спрос загоняют рынок недвижимости в кризис. Показатель отношения распроданности к строительной готовности — это ключевой индикатор здоровья рынка новостроек. По данным „Дом.РФ“, в 2025 году в большинстве городов-миллионников страны этот показатель был ниже 70%. Уровень ниже 70% сигнализирует о „перегреве“ рынка новостроек и проблемах у застройщиков с продажами и наполняемостью эскроу-счетов».

Выводы риэлтеров неутешительны — доля нераспроданного жилья в макрорегионе Черноземье выросла из-за высоких ипотечных ставок, удорожания строительства, снижения покупательской способности и необоснованного увеличения объёмов строительства в некоторых регионах — всего того, что в сумме называют завышенными ожиданиями. Теперь покупатели надеются на обратную реакцию из-за замедлившихся продаж — на снижение цен.

За витиеватыми аналитическими выкладками стоит простой вывод — у людей банально нет денег на покупку нового жилья, и они откладывают это событие до лучших времён, когда подешевеют кредиты или введут ещё какие-то льготы для «спасения отрасли». Хотя и в этой неутешительной тенденции есть своя аномалия — курская.

До лучших времён

На депрессивном фоне серьёзного застоя в продажах жилья в 2025 году Курск продемонстрировал один из самых значительных скачков цен на рынке недвижимости среди всех крупных городов России, в три раза превысив аналогичные показатели прошлого года. В итоге, город занял второе место в рейтинге 50 крупнейших населённых пунктов страны по темпам роста стоимости жилья, уступив лишь Махачкале.

По информации Росстата, за 2025 год цена квадратного метра в курских новостройках выросла на 28% (до 124,1 тыс. руб.), на вторичном рынке — на 25% (до 109 тыс. руб.). Таким образом, обогнав все соседние области, Курск сейчас лидирует по дороговизне жилья в ЦФО, исключая Москву.

Рост цен на квадратные метры объясняется тем, что жители приграничья, которые были вынуждены покинуть свои дома из-за вторжения ВСУ, получили сертификаты на приобретение жилых помещений, реализовать которые многие захотели именно в Курске.

«Региональный рынок недвижимости оказался не готов к такому испытанию и, несмотря на явно нерыночную историю, пошёл как раз по рыночному пути, — считает общественник и волонтёр Вадим Амелин. — Цена метра за сертификаты зафиксирована Минстроем, но при этом жильё дорожает. Люди потеряли свои дома в сельской местности, а реализуют сертификаты в областном центре, где дома и квартиры явно дороже».

Неоднократные попытки властей стабилизировать и удержать цены успеха не имели — цены растут, и сертификаты их не сдерживают. Но, несмотря на повышенный спрос и имеющиеся у переселенцев возможности, в целом в регионе 40% жилья осталось нереализованным. При этом снижения цен, как диктуют законы рынка, не наблюдается ни в одной из шести областей Черноземья. Застройщики продолжают строить, покупатели — ждать. И те, и другие надеются на лучшее.

По новым правилам

В наступившем году семьям станет проще оформлять купленное в ипотеку жильё с использованием маткапитала. Отныне больше не придётся получать согласие банка, чтобы выделить супругу и детям долю в квартире или доме.

Также закон устанавливает, что с 1 января владелец сертификата начнёт получать уведомления от Социального фонда не только при полном, но и при частичном использовании средств. Например, если деньги направляют на ежемесячные платежи по ипотеке.

С 1 января кадастровую оценку недвижимости начали проводить с использованием единого программного обеспечения — Национальной системы пространственных данных. На этой платформе будут собраны все сведения о недвижимости, её местоположении, характеристиках и стоимости. Это сократит количество ошибок и повысит точность результатов кадастровой оценки.

Сколько построили и сколько продали?

 

Регион	Объём строительства жилья в 2025 г.	Не распродано	Реализовано	Не выставлено на продажу	Средняя цена, кв. м
Белгородская область	338 тыс. кв. м.	23%	26%	51%	118,2 тыс. руб.
Липецкая область	617 тыс. кв. м	51%	27%	22%	95,4 тыс. руб.
Орловская область	350 тыс. кв. м	54%	18%	28%	92,6 тыс. руб.
Тамбовская область	336 тыс. кв. м	42%	37%	21%	84,6 тыс. руб.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства