Счета эскроу и деньги в фондах. Как закон защищает права дольщиков

О защите прав граждан - участников долевого строительства, новых законах и проблемах в этой сфере «АиФ-Черноземье» беседует с первым заместителем прокурора Белгородской области Павлом Данченко.

   

   

Новое в законодательстве

Татьяна Черных, «АиФ-Черноземье»: Павел Валерьевич, расскажите, какие новшества в законодательстве направлены на повышение гарантий прав участников долевого строительства, на усиление ответственности недобросовестных застройщиков?

Павел Данченко: В декабре 2018 года, а затем в июне текущего года приняты законы, вносящие изменения в главный законодательный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере – Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Закон дополнен нормами, обеспечивающими более надежную защиту прав дольщиков.

С 1 июля 2019 года застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства либо путём их размещения на специальных банковских счетах, которые называются счета эскроу, либо после уплаты застройщиком взносов в компенсационный фонд.

Теперь участник долевого строительства вносит денежные средства за помещение в строящемся объекте по договору долевого участия не застройщику, а на специальный счёт эскроу, открытый в банке. Снять денежные средства с такого счёта застройщик вправе только после ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, деньги дольщиков до завершения строительства остаются сохранными и находятся в банке, что позволяет гражданам в случае расторжения договора в любой момент забрать их. 

Без использования счетов эскроу застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии отчисления взносов в специально созданный компенсационный фонд. Размер взноса - 1,2% от цены каждого договора. Эти денежные средства вносятся застройщиками в организацию - Фонд, который создан Правительством Российской Федерации в целях защиты прав граждан. Фонд открывает в кредитной организации отдельный счёт, на котором аккумулируются такие денежные средства. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств затраты дольщиков возмещаются из указанных средств. 

   

   

Хочу обратить внимание всех участников долевого строительства, которые в настоящее время внесли денежные средства, но еще не получили помещения в собственность, что застройщики обязаны были в срок до 3 июля 2019 года уведомить каждого об изменении способа обеспечения исполнения обязательств.

Уловки застройщиков

-  Имеются ли какие-то уловки, дающие застройщикам возможность обойти предусмотренные для них законом новые условия?

- К сожалению, формально такая возможность есть. Обращаю внимание потенциальных участников долевого строительства, что законом о долевом участии строго определен перечень условий, при которых возможно привлечение денежных средств граждан для строительства не введенных в эксплуатацию объектов. Это могут делать юридические лица и индивидуальные предприниматели на основании договоров долевого участия и жилищно-строительные кооперативы. Закон запретил привлечение денежных средств дольщиков через ценные бумаги и паевые инвестиционные фонды.

При заключении иных договоров  - инвестирования, простого товарищества, купли-продажи будущей недвижимости - граждане, вкладывающие деньги в строительство, становятся участниками иных правоотношений, которые не подпадают под действие закона о долевом участии и не предусматривают гарантий и обеспечительных мер. 

Однако законодательно установлено, что сделку, совершенную с нарушением указанных требований, можно оспорить в суде, где она может быть признана недействительной по иску гражданина, заключившего ее. То есть ни уполномоченный орган по контролю в сфере долевого строительства - департамент строительства и транспорта области, ни регистрирующий орган - управление Росреестра - не смогут предотвратить заключение с гражданином такого договора недобросовестным застройщиком и его регистрацию.

К сожалению, учитывая ограниченный круг лиц, в интересах которых вправе обратиться прокурор, прокуратура лишена возможности выступить в защиту большого количества граждан, заключивших такие договоры.

Поэтому хочу призвать потенциальных участников долевого строительства быть бдительными и при заключении таких договоров внимательно читать их условия во избежание последующего судебного оспаривания этих сделок. 

Затягивают сроки, ищут изъяны. Как дольщики зарабатывают на застройщиках Подробнее

Проблемные объекты

- Нововведения в законодательстве защищают граждан, которые только планируют стать дольщиками. А есть ли какие-то новшества, позволяющие решить проблемы тех участников долевого строительства, кто уже попал в беду, чьи объекты уже превратились в долгострой?

- Да, в целях решения проблем пострадавших дольщиков субъектам Российской Федерации предоставлено право создать некоммерческую организацию в организационно-правовой форме Фонда. Его задача - осуществлять мероприятия по завершению строительства многоквартирных жилых домов или объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры. 

Такому Фонду будет передано имущество и обязательства обанкротившихся застройщиков. Это имущество Фонд не вправе передавать третьим лицам. Все денежные операции, совершаемые Фондом, производятся с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства. Это кредитная организация, созданная в виде акционерного общества, все акции которого находятся в собственности единого института развития в жилищной сфере - АО «ДОМ.РФ».

В настоящее время региональным органом исполнительной власти области, уполномоченным на осуществление контроля в сфере долевого строительства, прорабатывается вопрос о создании такого Фонда на территории Белгородской области.

Кроме того, законом вместо реестра пострадавших граждан предусмотрено ведение Единого реестра проблемных объектов. Сведения, содержащиеся в данном реестре, открыты и общедоступны.

- Соблюдение законности в сфере долевого строительства - одно из приоритетных направлений деятельности прокуратуры. Каких результатов удалось добиться за последнее время?

- Сейчас я могу назвать только два проблемных объекта долевого строительства на территории Белгородской области. Один из них расположен в Белгороде по улице Молодежная, 24 , застройщик ООО «Стройдом», второй - в Старом Осколе, в микрорайоне Центральный, дом 1, застройщик АО «Витязь».

В результате мер, принятых Старооскольским городским прокурором, застройщик «Витязь» и его руководитель привлечены к административной ответственности, по инициативе прокуратуры в отношении должностных лиц администрации Старооскольского городского округа, ненадлежащим образом исполнивших полномочия по контролю, возбуждено и расследуется уголовное дело. В декабре 2018 года введен в эксплуатацию жилой дом №9 в Северном микрорайоне Старого Оскола. Восстановлены права 80 участников долевого строительства на получение жилья.

Аналогичные меры принимались прокуратурой Белгородского района и департаментом строительства и транспорта Белгородской области в течение 2016 – 2017 годов в отношении руководителя ООО «МЖСтрой», осуществлявшего строительство жилого дома в селе Беловское, в микрорайоне «Белгород-53». Имущественные права и обязательства застройщика были переданы другой компании, завершившей строительство жилого дома. В настоящее время поданы документы для получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.  

Смотрите также:

• Брать или не брать? Эксперты о «подводных камнях» долевого строительства →
• Как не стать «обманутым дольщиком»? →
• Правильное строительство →