Новостройки не по карману. Почему в Черноземье падает спрос на новое жильё?

По данным Единого реестра застройщиков РФ, наиболее сложная ситуация складывается в пяти регионах России, в их число входит и Орловская область. Ещё в 30 регионах предложение существенно превышает спрос. Повлияет ли это на цены на недвижимость, выяснял наш корреспондент.

Предложение без спроса

Согласно выводам исследования, хуже всего новостройки раскупаются в Орловской, Пензенской и Челябинской областях, Карачаево-Черкесии и Красноярском крае. Довольно «высокая вероятность перепроизводства» нового жилья наблюдается в Воронежской и Липецкой, средняя – в Белгородской и Тамбовской областях. А вот в Курской области, наоборот, складывается благоприятная для застройщиков ситуация – сказалась программа расселения жителей из пострадавших в результате вторжения ВСУ территорий.

При этом по сравнению с другими регионами Черноземья как раз в Орловской области с января по март 2025 года было сдано меньше всего первички – 116 тыс. кв. м. Безусловное лидерство по этому показателю у Воронежской области, которая за эти месяцы возвела и сдала 536 тыс. кв. м.

На втором месте оказалась Курская – 231 тыс. кв. метров. Примерно соразмерные цифры получились у Белгородской, Тамбовской и Липецкой областей – 155 тыс., 145 тыс. и 132 тыс. кв. м соответственно.

По данным «Дом.РФ», в первом квартале 2025-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи в новостройках Черноземья выросли только в Курской (+88%) и Воронежской (+4%) областях. В остальных регионах наблюдалось снижение объёмов. Лидерами по соотношению распроданности и стройготовности на 1 апреля стали Курская и Тамбовская области. В аутсайдерах рейтинга оказалась Орловщина.

Ипотека не популярна

Угрозу перепроизводства новостроек эксперты связывают с большими объёмами строительства и отменой ипотеки с господдержкой. Средняя ставка по рыночным программам в целом по РФ сейчас составляет 26,8%. На «Семейную ипотеку» с минимальной ставкой в 6% могут претендовать только семьи с ребёнком до семи лет. Риелторы подсчитали: на долю льготных программ приходится около 70-80% всех жилищных кредитов. Но и они не безграничны – существуют лимиты по банкам на семейную ипотеку, которая субсидируется государством: так что, кто не успел, остался ни с чем.

«Сейчас основные покупатели недвижимости – это люди с семейной ипотекой и те, у кого есть наличные для приобретения жилья, – отмечает президент ассоциации «Эксперты рынка недвижимости Черноземья» Наталья Колесникова. – Ипотеку стараются брать как доплату. Количество желающих приобрести новостройки значительно сократилось. Люди переключились на вторички. Объект, который уже сдан, а иногда даже укомплектован мебелью, часто стоит дешевле».

Вообще, по данным Банка России, в этом году ипотечных займов было выдано в Черноземье на 46,4% меньше аналогичного показателя прошлого года. Так, по данным за май, например, воронежцам одобрили ипотечных кредитов на сумму 3,2 млрд. рублей, что на 55% меньше, чем годом ранее. Более чем на 40% меньше (1 млрд и 1,1 млрд рублей) заняли у банков на покупку квартиры орловцы и тамбовчане. Белгородцы взяли 2,4 млрд руб. кредитов, что на 46% меньше, чем годом раннее, а куряне - 2,1 млрд рублей (меньше на 25%).

При этом долги по ипотеке жителей ряда регионов Черноземья растут. Наибольший объём задолженности, которая за год выросла на 2,4%, отмечается в Воронежской области — 234,3 млрд. руб. В Белгородской просрочки по ипотеки тоже увеличились и составили 144 млрд. рублей. Меньше всего долгов у орловцев – 65,3 млрд руб., чуть больше – у липчан и тамбовчан.

Где дешевле?

Интересно, что за последние четыре года новостройки подорожали вдвое: больше всего цены выросли в Воронежской и Орловской областях. А в прошлом году значительней всего подорожали квартиры в новых домах Воронежа и Курска – на 13% и 12%, соответственно. Кроме того, у курян серьёзно подскочила в цене вторичная недвижимость – там средняя цена квадратного метра за год выросла на 26%.

Весной, по данным «Циан. Аналитики», стоимость новостроек продолжала расти. Теперь самые дорогие квартиры от застройщика находятся в Курске: один квадратный метр там стоит 148 тыс. руб. Также ощутимо выросли цены на новое жильё в Тамбове – до 114 тыс. руб. за кв. метр. Дешевле всего обойдётся новостройка в Орле и Липецке – 100 тыс. и 105 тыс. рублей за квадрат, соответственно. Однако, несмотря на цены, спрос, как мы отмечали ранее, там очень невысок.

«Да, спрос в Орле недостаточен для того, чтобы реализовать весь объём построенного жилья, – комментирует руководитель «Центрального агентства недвижимости» Юлия Савкова. – Есть замедления продаж, но стагнации нет. Дело в том, что квартиры в новостройках под дешёвую ставку в 6% доступны только по семейной ипотеке. Остальным категориям населения предлагается ставка выше 20%. Люди, особенно с наличкой, переключились на вторичное жильё, которое стоит дешевле, чем от застройщика. Например, стоимость типовой квартиры в 37 кв. м 2020 г. постройки на вторичном рынке можно купить за 3,5 млн рублей, а цена аналогичной квартиры со сдачей в 2025 г. – 4,4 млн рублей. Куда движется рынок недвижимости? Многие годы эксперты уверяли: вот, наконец, он достиг своего пика и дальше должен идти вниз. Но вниз он не пошёл. Можно лишь прогнозировать приостановку роста цен на жильё на ближайшие полгода».

Средняя стоимость квартиры площадью 60 км. м в регионах Черноземья

• Курская область – 5,9 млн руб.
• Воронежская область – 5,6 млн руб.
• Белгородская область – 5 млн руб.
• Тамбовская область – 4,7 млн руб.
• Липецкая область – 4,5 млн руб.
• Орловская область – 4,5 млн руб.