Для кого в Воронеже строят жильё?

Что нам стоит дом построить? Оказывается, дело это очень даже непростое. И прежде всего – нужно найти место, а это в Воронеже задача не из лёгких. Жилищное строительство развивается так активно и стремительно, что свободных площадок днём с огнём не сыщешь.

Но чиновники знают, как выйти из ситуации. И порой это делается за счёт самых беззащитных.

Рынок замер

Как отмечают эксперты, этой осенью не случилось привычного скачка цен на жильё. Более того, вот уже полгода расценки держатся примерно на одном и том же уровне, колебания совсем незначительны.

Как отмечает Ярослав Лавриненко, управляющий единой базы данных недвижимости Воронежа, представленные индексы цен демонстрируют «стояние или топтание» рынка недвижимости на месте: сейчас нет движений в сторону роста или падения. Общий индекс колеблется в диапазоне 46 000-46 200 руб./кв. м с апреля 2013 года. При этом спрос на рынке недвижимости относительно невысок.

– Мы с мужем давно мечтаем о собственной квартире – накопили небольшую сумму, подали документы на ипотеку, – рассказывает Светлана Кораблёва, жительница Воронежа. – Сейчас в поисках. И, честно говоря, цены не радуют. Квартиры в Воронеже такие дорогие!

Быть может, стагнация на рынке – первые сигналы к тому, что квадратные метры всё-таки подешевеют? Тем более что в городе планируется сдавать огромные объёмы жилья. Только микрорайон на ул. Шишкова потянет сразу на 940 тыс. кв. метров.А готов он будет уже в 2015 году.

И хотя нам кажется, что жилья в городе более чем достаточно, строители так не думают. Продолжается освоение новых территорий. Так, очередные микрорайоны должны появиться на Московском проспекте, 142в (23 га), в Подгорном (50 га), в Северо–Восточном жилом районе (более 20 га). И, похоже, это не предел.

В поисках пустующих земель воронежские чиновники уже вычислили участки, которые используются неэффективно или не используются вовсе. Так, школьные дворы, территории больниц и прочих соцучреждений могут уйти под строительство многоэтажек. В регионе уже изыскали 103 условно свободных гектара.

Законодательные новшества, как обычно, прибыли из столицы. По указу президента регионам пришлось принять меры, чтобы упростить процедуру изъятия земельных участков у госучреждений.

Кто кого?

В наших краях чиновники уже проверили 333 участка общей площадью 6 881 га. Среди них нашлось 129 условно свободных площадью 1 535 га.

Условно свободными считаются участки, которые не используются – нередко они захламлены и поросли сорняками.  На них–то власть и положила глаз. Таким образом, в Воронеже «под прицелом» оказалось 27 земельных участков, или 31 га, половина из которых принадлежат школам и училищам.

Узнав, что их территории могут урезать, учреждения спохватились и принялись готовить документы – мол, планы есть, участки будем осваивать. Отчитались о намерениях обустроить на пустующих землях зоны отдыха, физкультурно-оздоровительные центры, военно-спортивные городки и прочее. В итоге от 129 условно свободных осталось лишь 12 участков по всей области. Это 98 га в районах и 5 га – в Воронеже. Теперь эти площади перейдут в собственность области и, скорее всего, там вырастут многоэтажки. Тем же, кто собрался пустить землю в ход, поставили сроки, до какого времени они должны это сделать. Исключение сделано лишь для гос. академий наук и подведомственных им учреждений.

Если гектары так и останутся неосвоенными, то вновь встанет вопрос об их изъятии. Так, глядишь, нет–нет, да и отстроят многоэтажки в школьных дворах…

Жилой район у психбольницы

Приличная часть земель, на которых теперь, возможно, появятся дома, ранее была отдана в бессрочное пользование учреждениям здравоохранения. Так, 16 га в селе Гвоздёвка Рамонского района и 5 га в Воронеже – территории психоневрологических интерната и диспансера. Интересное соседство, не правда ли?

– Неиспользуемая учреждением территория свободна от застройки и находится в значительной удалённости от лечебно–профилактических корпусов и хозяйственно–бытовых зданий диспансера, – рассказали о воронежском участке на ул. Тенистой, 8 в департаменте имущественных и земельных отношений области.

Сам диспансер согласен отказаться от земли, тем более что немалые бюджетные средства он тратит на земельный налог. Так что скоро пустующие площади перейдут на баланс области. А что с ними будет дальше?

Согласно правилам землепользования и застройки Воронежа, эти участки расположены в территориальной зоне с индексом О4, что значит «зона специализированного обслуживания». В таких местах запрещено строить жилые дома. Что неудивительно – ведь площадка располагается неподалёку от туберкулёзного и психоневрологического диспансеров.

– Сейчас прорабатывается возможность и целесообразность использования указанных земельных участков, прежде всего в целях жилищного строительства, – не сдаются чиновники.

Если территорию признают пригодной для строительства, в чём мы, например, не сомневаемся, то индекс земли придётся поменять. Если же всё-таки случится так, что участки сочтут неподходящими, то там появятся другие объекты – например, физкультурно-оздоровительные комплексы.

Но кому сегодня нужен спортивный объект? Ведь на нём много не заработаешь. Куда выгоднее вложить средства в очередной жилой квартал. Ведь главное в этом деле – выбить место под солнцем.

Кстати, почти десятая часть воронежцев живёт в ветхих и аварийных домах. Если в 2000 году в области было 427,2 тыс. м2  такого жилья, то в 2008 году уже 623,6 тыс. м2. В 2012 году ситуация немного улучшилось – 568,2 тыс. м2.

Мнения

Пузырь, который лопнет

Андрей Померанцев, доцент Воронежского  государственного архитектурно-строительного университета:

– Если посмотреть на количество сдаваемого в Воронеже жилья, то на каждого жителя города приходится от 22 до 35 квадратных метров. Но при этом фактически более 60% горожан нуждаются в улучшении жилищных условий и имеют менее нормы, т. е. 11 квадратных метров на человека. Получается перекос: жилья более чем достаточно, а нуждающихся в нём –  60%. Эта диспропорция связана с тем, что в стране очень высок уровень коррупции. Промышленность развалена, вкладывать деньги в неё никто не хочет, потому и вкладывают в недвижимость.

Сейчас забирают участки у госучреждений, но ведь все эти площади были выделены в соответствии со строительными нормами и правилами. Рядом с каждым учреждением должна быть определённая инфраструктура. За последние 5 лет у нас забрали площади у институтов, общежитий, уплотнив застройку и нарушив все нормы градостроительного проектирования. С одной стороны, чиновники говорят, что нормы надо соблюдать, а с другой, сами покровительствуют этим манипуляциям.

Я считаю, что надо расширять границы города, он должен расти, не уплотняясь, а разрастаясь. Необходимо строить социальное жильё для людей, которые в этом нуждаются, а не создавать очередной мыльный пузырь. Но всё работает в интересах мощного строительного лобби. Чиновники находят им земельные участки у государственного фонда и тем самым поддерживают пузырь на плаву, чтобы он не лопнул.

«Панельки» могут дешеветь

Александр Могилёв, эксперт по инновационным и инвестиционным проектам и стратегическому планированию:

– Элитное жильё улучшенной планировки большой площади и в хороших районах имеет повышенный спрос, такие квартиры будут только дорожать. Но на рынке недвижимости сейчас есть и некачественные проекты, расположенные в неудачных местах и не имеющие хорошего спроса. Это, в первую очередь, касается панельного домостроения – дешёвых многоэтажек без парковок и инфраструктуры. Такие дома строятся, но квартиры в них продаются медленно и с трудом. Я думаю, что цены на жильё эконом–класса могут снизиться в ближайшие полгода–год, потому что есть определённый кризис реализации недвижимости. В городе будет накапливаться большой объём неликвидного жилья – особенно вторичного, в старых домах. Цены на него будут снижаться.

Мелкие компании в зоне риска

Галина Колокольникова, коммерческий директор одной из компаний недвижимости Воронежа:

– На мой взгляд, ведущие строительные компании нашего города получили от воронежского правительства очень выгодное предложение по застройке земель ВГАУ. Вероятно, на столь масштабный проект были предложены льготные условия по проектированию и подведению городских коммуникаций. Однако, несмотря на это, предлагаемые цены на квартиры на землях ВГАУ сохраняются на рыночном уровне. Завершение застройки планируется в 2015 году. К этому моменту предложение на рынке жилья может значительно превысить спрос.

Я думаю, у компаний–застройщиков, участвующих в этом проекте, будет возможность снижать цены на квадратный метр не в ущерб своей прибыли. А вот более мелкие строительные компании могут оказаться в зоне риска.

Смотрите также:

• Есть ли перспективы у доступного жилья? О выгодных коттеджах за городом →
• Комфортная глубинка. Есть ли перспективы у арендного загородного жилья →
• Мечта эконом-класса →