Перспектива перебраться из пыльного перегруженного транспортом города в живописные загородные районы с хорошей экологией порадовала бы, пожалуй, каждого горожанина. Судя по количеству возводимых коттеджных посёлков, идея переселить воронежцев в экологичные места близка и строителям. Сегодня дома за городом предлагают чуть ли не на любой вкус и достаток. Только вот переезжают туда не очень–то охотно.
Современное жильё за чертой цивилизации
И в этом направлении, казалось бы, перспективы Воронежской области огромны: достаточно выехать из города, и куда не взглянешь, открывается одна и та же картина – бесхозные поросшие бурьяном поля, степи и холмы. Бери и строй, расселяй людей! Однако из–за отсутствия необходимых коммуникаций и подъездных путей в большинстве своём эти просторы совершенно не пригодны для строительства. Вопросы с инфраструктурой, о которых на волне индивидуального жилищного строительства несколько лет назад говорили особенно горячо, актуальны и по сей день. Те районы, которые застраиваются коттеджными посёлками, уже решили эту проблему, но всё же не учли, пожалуй, самого главного.
Так, по мнению Валерия Воронина, руководителя компании, занимающейся строительством малоэтажного жилья, готовые варианты в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в большинстве своём – «мёртвые».
– А всё потому, что в таких населённых пунктах нет ни школ, ни детских садов, ни культурных учреждений. Там нет потенциала развития для людей, и рассматривать их можно лишь как варианты «дожития», – считает он.
Веяния Запада не для нас?
Девелоперов, предлагающих варианты «под ключ» – с газом, водоснабжением и электричеством, – в департаменте архитектуры и строительной политики Воронежской области насчитывают порядка 50. Представитель одного из них – коттеджного поселка «Староживотинное» –
отмечает, что все коммуникации к их территории подведены. А что касается социально–бытовой инфраструктуры, то, по его мнению, этот вопрос должны решать чиновники. «В нашем поселке планируется небольшой торговый центр, – говорит он. – Все остальные вопросы – строительство детских садов, школ, поликлиник и прочих учреждений – должны решать власти: бизнесу это не под силу».
Андрей Оробинский, директор компании, которая построила одноимённый коттеджный посёлок, считает, что инфраструктурой всё же должен заниматься бизнес. Но (!) при активной поддержке государства. «Однако на практике государственные или региональные программы, предполагающие строительство детских садов и других социальных учреждений, не очень хорошо работают», – замечает он.
В некоторых случаях, по словам Оробинского, социально–бытовые вопросы бывают решены благодаря тому, что посёлок находится в обжитом населённом пункте. Собственно, не в поле, не в лесу, а там, где уже давно есть все необходимые инфраструктурные объекты.
По словам архитектора Максима Круглова, коттеджные посёлки, возводимые в регионе, – это западный тренд, который воронежские строители сочли перспективным, но так и не смогли полноценно применить в условиях российской глубинки. И такой формат строительства никак не связан с решением задач по обеспечению граждан доступным и комфортным жильём. Хотя мог бы, опять же при условии содействия власти. Но радиус действия программ и соответствующих льгот не доходит до этих территорий. Потому они используются под сугубо коммерческие проекты, которые в лучшем случае предполагают лишь несколько элементов «цивилизации»: асфальтированную дорогу, коммуникации и охрану.
– Возьмём, к примеру, посёлок Ямное, который расположен близко к городу. Это живописное место с прекрасной экологией и полным отсутствием нормальных условий для жизни. Здесь нет ни магазинов, ни культурных центров, ни общественного транспорта. И так повсеместно, – заявляет Максим Круглов. – Поэтому загородное жильё жители региона воспринимают не иначе как дачные варианты. С другой стороны, порядок цен на коттеджи за городом бывает значительно выше стоимости жилья формата выходного дня (стоимость квадратного метра в организованных коттеджных посёлках варьируется от 30 до 50 тыс. руб. – Ред.). Вероятно, от того и спрос на них достаточно слабый. Хотя сама по себе идея постоянно жить в лесной глуши весьма интересна. Но только если эта «глушь» с хорошо развитой социально–бытовой инфраструктурой.
С бизнесом или властью?
Вопрос о том, кто должен эту инфраструктуру строить, весьма спорный. В некоторых регионах решают его сами бизнесмены, объединив нескольких коттеджных посёлков в единую территорию: несколько юрлиц «складываются» на обеспечение жильцов детсадами, парками и зонами развлечений. Но ведь это тоже сложности – и технические, и финансовые, и маркетинговые. В любом случае, желающих перенять такой опыт в Воронежской области пока единицы. Поэтому компромиссным решением может быть только консолидация власти и бизнеса.
– Даже самые популярные направления – Новая Усмань и Рамонь – уже превращаются в промзоны, – отмечает Валерий Воронин. – А в других районах с коммуникациями почти ничего нет. В то же время город перенаселён, а деревня истощается. Деньги уходят в городские многоэтажки, тогда как надо осваивать новые территории, развивать загородные районы, направлять средства на строительство инфраструктуры. И делать это должен не бизнес. Для этого должен быть создан общенациональный государственный проект, который задействует все силы и средства. Но сегодня мы видим, что и те программы, которые существуют, на местах реализуются очень медленно.
И за всем этим, по мнению специалистов, могут стоять более серьезные проблемы. Это полная или частичная «дискредитация» программ по решению жилищных вопросов граждан. Программу «Свой дом», инициированную властями РФ ещё несколько лет назад, вероятно, и не стоит упоминать в данном контексте – в регионе о ней вообще мало кто знает. А, например, программы «Жильё для российской семьи», «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами населения Воронежской области» остаются сомнительными лишь потому, что не предполагают решение главной проблемы загородного жилья. Ведь с доступностью жилья никто не спорит – это другая тема, а вот вопрос его комфортности очевиден.
Если же отстраниться от конкретных проблем и просто взглянуть на нагромождение неуютных высоток, непрекращающуюся большую городскую стройку, непонятной кажется логика, которая концентрирует спрос в пределах городской черты, вынуждает ютиться в тесных квартирах некрасивых многоэтажных домов. А ведь на живописных просторах, открывающихся за выездом из города, может быть жизнь более комфортная, чем в самом сердце города.
Проекты вне стандартов
Галина Колокольникова, руководитель агентства недвижимости:
– Вопросы коммуникаций и инфраструктуры не самые принципиальные в развитии ИЖС региона. Препятствием в этом можно считать сами подходы девелоперов к реализации малоэтажного жилья в Воронежской области. Специалисты из Германии, посетившие наш регион, критически оценили формат коттеджного домостроения на его территории. Не углубляясь в вопросы инфраструктуры, они отметили, что такое жильё, позиционирующееся, кстати, у нас как элитное, не соответствует никаким стандартам. Для полноценного коттеджного посёлка прежде всего должен быть качественный бизнес–план и технически грамотный проект – с расположением главных и второстепенных улиц, размещением магазинов и досуговых площадок. У нас же выходит так, что люди, работающие в сегменте ИЖС, зачастую не имеют соответствующего опыта.
Метры в «чистом поле»
Евгений Гаврилов, экономист:
– Тренд на покупку загородного жилья появился ещё в 90–х гг. Тогда спрос был на участки в ближайших к городу посёлках, поскольку застройка велась на месте существовавших коммуникаций. Минусом было типично сельское соседство, потому и возникла идея копирования иностранного опыта коттеджных посёлков с единой «постиндустриальной» концепцией. Но строить их уже пришлось в «чистом поле». Если мы говорим о высоком ценовом сегменте, то стоимость инженерных сетей легко распределяется на квадратные метры. Что же касается массового жилья, то проблему можно решить копированием многоэтажного жилья за городом, когда стоимость сетей распределяется на большое количество квартир, и субсидированием стоимости земли и сетей за счёт госпрограмм.
Строительный парадокс
Игорь Чураков, доцент Воронежского ГАСУ:
– При всей привлекательности идеи своего дома на своём участке опыт США в ИЖС констатирует их проблематичность как в экономическом, так и в социальном планах. Содержание инфраструктуры тяжким бременем ложится на муниципалитеты, платежи населения не покрывают даже текущие расходы, не говоря о замене отслуживших свой срок коммуникаций.
Будут ли в нашей стране муниципальные районы или товарищества жильцов готовы к подобным расходам в перспективе – сомневаюсь. Да и климат у нас жёстче, а качество объектов значительно хуже. С другой стороны, живые коммуникации между жителями обычно формальны и значительно слабее, чем в обычной городской среде, что зачастую приводит к быстрой стагнации и деградации посёлков – примеров тому множество. Осваивая новые для страны форматы, что делать безусловно необходимо, нужно знать их слабые места и те факторы, которые способствуют успешному функционированию посёлка.
Что строим? Жители Орла выступают против сомнительного строительства 
В Курске на месте снесённого Летнего театра могут построить кукольный театр 
В Липецке появятся два новых современных микрорайона 
Почему воронежцы перестали бояться «долёвки»? 
Комфортная глубинка. Есть ли перспективы у арендного загородного жилья