Благополучие в ЖКХ во многом зависит от взаимопонимания между управляющими компаниями и собственниками жилья. Первые должны работать по закону, вторые — ответственно относиться не только к собственной квартире, но и ко всему дому.
О том, как перейти от конфликтов к сотрудничеству, говорили представители Госжилинспекции, руководители УК и общественники, ставшие участниками круглого стола, прошедшего в редакции «АиФ-Черноземье».
Есть обязанности. А права?
«АиФ-Черноземье»: Раньше к нам обращались жильцы, а с этого года стали жаловаться сами УК — серьёзно ужесточилось законодательство, появились новые обязанности. Некоторые УК даже отказываются от домов, собственники которых не согласны поднять плату по первой строке — не пугает ли вас эта тенденция?
Диана Гончарова, руководитель ГЖИ Воронежской области: «Серьёзного ужесточения пока не произошло. Аннулирование лицензии УК — это по-прежнему очень длительный процесс. На сегодняшний день в Российской Федерации аннулировано всего 19 лицензий. С лета 2018 года планируется в упрощённом порядке аннулировать лицензии «нулевых» УК — тех, которые не ведут фактической деятельности: у нас около 60 таких организаций. Кроме того, со второго полугодия текущего года органы Госжилнадзора будут следить за тем, чтобы у УК не было тождественных наименований.
Мы ждём, когда правительство Российской Федерации утвердит перечень грубых нарушений, за которые УК будут лишаться лицензий. Это причинение вреда жизни и здоровью населения, неуплата за пользование коммунальными ресурсами и др. Это будет действенный механизм. Случаи травмирования людей, связанные с падением сосулек и плохой чисткой дворов от снега, наконец-то получат отражение в нормативных актах. Мы не делаем печальных прогнозов. Только правоприменительная практика позволит сделать выводы. Насколько усложнилась деятельность УК, станет понятно к концу 2018 года».
Светлана Кравцова, директор УК «Выбор-сервис»: «Изменения в законодательстве, возможно, частично оздоровят рынок — недобросовестные организации могут уйти. Но проблема в том, что у УК возникла слишком большая ответственность в ситуациях, когда они не могут себя защитить. Так, за УК не закреплено право обращаться в суд по вопросам общего имущества дома. Например, граждане самовольно устанавливают тамбуры. Приходят надзорные органы — например, пожарные — и выдают предписание об устранении. Неустранение чревато административкой. После нескольких таких административок из реестра обслуживания УК могут забрать все дома.
А перевод жилых помещений в нежилые в домах, построенных по технологии объёмно-блочного домостроения? В таких зданиях все конструкции — несущие, что-то переделывать граждане не имеют права. Но администрация города даёт разрешение на перевод. Появляются разного рода положительные заключения экспертов. Такие вещи недопустимы».
Диана Гончарова: «Нужно совершенствовать законодательство по вопросам безопасности управления МКД. Мы с большой надеждой ждём предложений от УК и общественных организаций, которые передадим в Минстрой. Несколько наших предложений уже нашли отражение в последних законодательных изменениях».
Андрей Смирнов, зампредседателя общественного совета по ЖКХ при городской Думе: «Любая реконструкция — это изменение структуры общедомового имущества, и за неё по закону должны проголосовать не меньше 80% участников общего собрания собственников жилья. Но разрешительные органы закрывают на это глаза, не требуют протокол. Если эту ситуацию урегулировать, проблема будет решена».
Где взять технику?
Михаил Палютин, директор УК «Созвездие»: «Жилищный кодекс чётко гласит: есть три способа управления — непосредственное, ТСЖ и УК. Обычно УК стремятся регулировать всё — например, следить за каждой новой самовольной перегородкой в доме. Но если создано ТСЖ, то без его ведома никто и так ничего не сделает — оно само уберёт любую перегородку. И УК, с которой ТСЖ заключило договор, — только исполнитель. Придут представители товарищества в УК, скажут: «Нам перегородка не нужна», и УК всё отсудит. Это и проще, и правильнее с законодательной точки зрения. Заниматься какими-то перегородками — функции Ростехнадзора. Снос несущей конструкции — уголовное дело. ГЖИ может лишь зафиксировать факт и подключить прокуратуру.
Высший орган управления домом — общее собрание. Например, я встретился с председателями ТСЖ и говорю: «Товарищи, надо в зимний период повысить на рубль-два плату по первой строке: мы приобретём технику. Да, одним нам это не под силу, но будем участвовать в долях с другой компанией, чтобы техника всегда была в нашем распоряжении». Председатели провели собрания и приняли нужное решение.
Ведь сегодня комбинат благоустройства развален, техники там нет — она осталась только у частников. Заказать её на четыре-пять часов, да ещё и с вывозом снега, — очень проблематично».
Диана Гончарова: «Сегодня у УК действительно появилась большая потребность в заключении договоров с организациями, которые имеют технику. Но этого рынка нет. Ожидается, что бизнес заинтересуется этим перспективным направлением, и уже в следующем сезоне ситуация изменится».
Ради безопасности
Лариса Тулинова, председатель общественного совета по ЖКХ при мэре Воронежа: «В законе прописаны наказания для УК, ТСЖ, но не для собственников. В жилищный кодекс необходимо внести наказания за перепланировку, за долги».
Михаил Палютин: «Если в доме создано ТСЖ, без его ведома не сделаешь ничего. Жильцы в своём доме разберутся сами. Нужно создавать ТСЖ, которые будут нанимать УК, — только такие отношения позволят навести порядок».
Андрей Минаков, замруководителя ГЖИ Воронежской области: «Вопрос очень актуальный. Собственники переживают за свою безопасность. Обращения по этому поводу есть. К сожалению, мы не можем оперативно реагировать на нарушения — инспекторов часто просто не пускают в помещения, и мы вынуждены обращаться в суд.
Жилищным кодексом предусмотрена очень жёсткая ответственность, включая возможность изъятия жилого помещения для его реализации путём торгов и приведения в первоначальный вид. Но правоприменительная практика очень слабая — в нашем регионе не было ни одного случая.
Теперь о безопасности жителей в зимний период, когда нам угрожают сосульки, снег, наледь. ГЖИ получает информацию по горячей линии, и это — основание для внеплановой проверки. Кроме того, проверки проводят управы районов Воронежа — оформляют акты, фотографируют и передают материалы нам. Отслеживаем публикации в СМИ и в течение трёх дней проводим проверки, привлекаем к ответственности.
Контролируя лифтовое хозяйство, мы постоянно проверяем договоры на обслуживание и страховку, исправность диспетчерской связи. В этом нам помогает Ростехнадзор».
Презумпция неисправности
«АиФ-Черноземье»: Сегодня особенно волнует безопасность системы газоснабжения…
Михаил Палютин: «Нашим домам по 40 лет. УК имеет право взять на баланс газовое оборудование только после его капитального ремонта. Диагностика его состояния тоже должна делаться не за счёт жильцов».
Диана Гончарова: «Практически все несчастные случаи происходят из-за человеческого фактора. Мы будем выходить в Минстрой с предложениями ввести ответственность за недопуск специалистов к обследованию газового оборудования. Должна быть презумпция неисправности. Квартиру следует отключать, даже если потом выяснится, что оборудование в порядке. Иначе нельзя, промедление недопустимо».
Андрей Минаков: «Есть примеры. В Нижнедевицком районе из-за вмешательства в работу газового оборудования отравились двое детей. Ещё один несчастный случай в Семилуках — дымоход запустили в вентиляционный канал. Мы сделали анализ. Договоры на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования заключены УК на 100%. Важно решить проблему с жильцами и домами, которые находятся в непосредственном управлении».
Лариса Тулинова: «Бывает и так, что договор у людей есть, но в течение года никто не приходит. Необходимо наказание и для ресурсоснабжающих организаций».
Сколько нужно платить?
Диана Гончарова: «Ещё одна большая проблема — недофинансирование работ. Когда УК предлагает увеличить плату, собственники выходят на общее собрание с крайней неохотой. Приказом Департамента ЖКХ утверждена методика определения минимальной величины платы по первой строке. Эту методику создала рабочая группа на площадке ГЖИ. У нас на сайте размещён калькулятор, который позволяет рассчитать оптимальную сумму и понять, насколько обоснованно предложение УК.
Сейчас мы столкнулись с тем, что некоторые УК, отказавшись выходить с предложениями к гражданам, перестают заниматься управлением и предлагают свои услуги лишь как подрядные организации. Это недопустимо».
Юлия Зорина, начальник отдела лицензирования и ведения реестров ГЖИ: «Уровень штрафа за неисполнение обязательств возрос с 40 тыс. до 125-250 тыс. рублей. В связи с этим многие УК проводят в домах собрания о переходе на непосредственный способ управления. Только за прошлый год мы вынесли около 150 таких решений — массовый переход идёт в Рамонском районе и в Воронеже. Но при этом не заключается договор содержания, а он обязателен в силу Жилищного кодекса — нужно проводить аварийные работы и диспетчерское обслуживание».
Диана Гончарова: «Такой жилфонд ветшает. Органы местного самоуправления проводят по нашему поручению инвентаризацию. Такие дома должны выставляться на конкурс, и уж там-то будет рассчитан надлежащий уровень платы».
Лариса Тулинова: «Но основная масса домов находится под управлением крупных компаний, которые не выходят с предложениями повысить плату, а повышают её автоматически. Может быть, люди бы и согласились, но их никто даже не спрашивает».
Андрей Смирнов: «УК обязаны работать с жильцами и всеми силами добиваться создания действующих советов домов. Председателя и активных членов совета необходимо готовить для реального управления домом. С поддержкой этих людей можно повысить первую строку. Пусть не сразу, но можно».
«Уголок счастья»
Александр Кнуров, гендиректор УК «Семья»: «Для успешной работы УК, чтобы был виден результат, нужен конструктивный диалог и с жителями, и с ресурсоснабжающими организациями. То же касается надзорных органов. Если бесконечно душить компанию проверками и штрафами, у неё не получится нормально работать. Что же касается оптимальной величины тарифа, то многое зависит от технических характеристик дома. Новый дом или старый? Девяти— или шестнадцатиэтажный? Есть ли лифт? Если 16-20 этажей, это минимум 12 рублей.
Скажу про себя. Часто прежние УК доводили свои дома до такого состояния, что нам приходилось бросать на них все силы и средства. Жители это ценят, но держат нас в тонусе. Иногда я слышу, о чём в соседней комнате общаются диспетчеры, и сразу беру эти вопросы на контроль. Если не жить проблемами жителей, эффекта не будет.
Жаль, не все собственники знают, что можно поучаствовать в той или иной программе — благоустроить двор хоть за половину стоимости, хоть совсем за копейки. Я стараюсь посещать все совещания, штабы ЖКХ, которые организует муниципалитет. Ценную информацию мы доводим до собственников.
Очень важное начинание — территориальное общественное самоуправление. Сейчас ТОСы поддерживаются властью на всех уровнях. Выделяются крупные гранты. Можно взять два многоквартирных дома с общим двором, общими проблемами и целями. Почему не создать здесь «уголок счастья»? Вплоть до того, чтобы сделать уличный амфитеатр и проводить концерты — может быть, в доме живут творческие люди.
Но главное — это активность жителей. А чтобы она появилась, с населением нужно работать. Я стараюсь посещать все общедомовые собрания. Есть такие собственники, которым всё равно — ходить по асфальту или по старой дороге: главное — зайти в свою «бетонную коробочку». Во всех наших домах созданы советы, и это позволяет предупреждать проблемы прежде, чем они встанут во весь рост. Каждый вторник в офисе нашей УК мы встречаемся с председателями советов. Каждую среду у меня личный приём, на который может прийти любой собственник.
Я хотел бы затронуть ещё одну проблему. Когда к нашей УК переходят дома, прежняя организация не передаёт техническую документацию: акты ввода, акты проверки, техпаспорта. А надзорные органы нас сразу за это наказывают. Например, мы не можем ввести в эксплуатацию счётчик. А почему? Нет акта поверки».
Диана Гончарова: «Это входит в перечень грубых нарушений, который, как мы уверены, утвердит правительство. Все коллеги из ГЖИ других регионов — за».
Михаил Палютин: «Надо наладить отношения между жильцами и УК. Тогда УК не придётся выпрашивать дополнительные деньги на ремонт. Важно уметь объяснить: «Извините, товарищи, но вы завтра сгорите». Они сами найдут деньги и заставят УК сделать всё, что нужно. У меня деньги на капитальный ремонт собираются на спецсчетах домов, все работы выполняются вовремя. И я не боюсь, что от меня уйдут. Наоборот, кто хочет — отпускаю в качестве эксперимента: попробуйте ещё где-нибудь. Но они, как правило, возвращаются.
Не страшна и недобросовестная конкуренция. Ни один «коммунальный монстр» не сможет отнять у УК дом, если там создано и нормально действует ТСЖ. В 2017 г. в пользу УК «Созвездие» вынесено несколько судебных решений, восстановивших права жителей. Работайте с жильцами — тогда будет легко управлять».
Бизнес на дырявых трубах. Километры коммунальных сетей в Воронеже брошены 
Продам УК. В воронежском ЖКХ наметился переворот 
Подвохи и «сюрпризы» ЖКХ. Какие договоры навязывают воронежцам новые УК 
«Деньги улетают в форточку». Липчане пожаловались на коммунальные проблемы 
Право на выход. Эксперт о том, что делать с УК, если она плохо работает