Как кризис в строительной отрасли сказывается на рынке жилья, мы спросили исполнительного директора одного из агентств недвижимости Алексея Айдинова.
Чувство долга
Мария Герасимова, «АиФ-Черноземье»: Алексей, по данным Росстата, за год квадратный метр жилья в области заметно подешевел. С чем это связано?
Алексей Айдинов: Рынок жилья подчиняется макроэкономическим реалиям. Практически везде, кроме крупных городов, где потребность в жилье выше, наблюдается одна и та же ситуация: цена квадратного метра после кризиса 2014года постепенно снижается. Сегодня мы примерно в середине этого тренда – стоимость квадратного метра варьируется от 34 до 50 тыс. руб. Я считаю, снижение будет продолжаться ещё около полутора лет. Что касается причин происходящего, тут всё просто: когда денег много, цены растут. Когда их мало – падают. У горожан сейчас нет средств, чтобы обеспечить необходимый спрос – зарплаты не поднимают, на предприятиях сокращения. Поэтому единственное, на чём сегодня держится рынок – ипотека. Сейчас по ипотечным решениям в Липецке совершается 60-70% сделок с жильём. А через года 3-4 их будет порядка 95%.
- Но ведь проценты по ней просто грабительские…
- Тут всё зависит от ставки Центробанка. Если, к примеру, в США банкам выделяют средства под 0,5%, то у нас – под 10%-10,5%. Сейчас мы ждём, что Центробанк снизит ставку. Если она будет ниже 8%, ипотека станет более доступной.
- А какая сейчас ситуация на рынке недвижимости в целом: он скорее жив или мёртв?
- Нельзя сказать, что рынок мёртв - он работает. Но это падающий рынок. Если на растущем работать легко - можно поставить высокую цену и ждать, когда рынок до неё «дойдёт», то сейчас ситуация иная. Часто бывает, человек завышает цену по старой русской привычке, надеясь потом «поторговаться». К примеру, хочет продать квартиру за 1,5 млн рублей, в то время как диктуемая рынком цена 1,4 млн., и ждёт. За 3 месяца, судя по прошлому году, рынок «проседает» примерно на 10% и цена его квартире уже 1,24 млн рублей. А он начинает снижать по 100 тысяч. Покупателей нет. Цены падают. И вот когда человек уже на грани отчаяния, то снижает цену так, что, наконец, продаёт, но при этом серьёзно теряет в деньгах. Поэтому мой совет - лучше обратиться к профессионалам. Риэлтор расскажет о ситуации на рынке, подскажет сроки, в которые реально квартиру продать, назначит правильную цену, на которую найдётся покупатель.
Не жадничайте!
- Но многие липчане недолюбливают риэлторов, думают, что те хотят только лишь «навариться». Откуда такое отношение?
- Наш народ вообще меня удивляет. Особенно своим бесстрашием. Мы опасаемся риэлторов, но не боимся нести в пакете 1,5 млн рублей на сделку или рассчитываться за квартиру на улице. Недоверчивое отношение к агентам по недвижимости существует во многих городах, не только Липецке. Причина везде одна – жадность, желание сэкономить. Вроде бы намерение похвальное. Но зачастую оно выходит боком самому человеку. Кроме того негативный облик формируют сами «агенты». Я не говорю сейчас про чёрных риэлторов - это обычные мошенники. Я имею в виду недобросовестных работников, задумывающихся в первую очередь о прибыли. Их, к сожалению, в Липецке немало, и они серьёзно подрывают доверие к профессии.
- Как же распознать добросовестного агента?
- Профессионал никогда не будет брать предоплату: ни за рекламу, ни за фото, ни за что-то ещё. Платить агенту следует тогда, когда он выполнил свою работу. Заказчик должен понимать – он заказывает музыку, а исполнять её должен риэлтор: бегать по делам клиента, искать покупателей, звонить, стараться продать квартиру агента обязывает договор. Кроме того, я советую составлять маркетинговый план продажи, где прописывать, какие действия риэлтор будет предпринимать.
Дальше, но дороже
- Вернёмся к рынку недвижимости. Что кроме экономических факторов формирует цену?
- Люди часто думают, что ремонт. Но на его долю отводится лишь около 10% цены. Главный фактор – район. У Липецка нет ярко выраженного центра, как в крупных городах или городах с богатой историей, такого места, в котором все хотят жить: потому что это престижно. Поэтому большинство липчан предпочитают новые микрорайоны с 26-го по 29-й, «Европейский», «Елецкий». Там просторные квартиры с хорошей планировкой, высокий уровень благоустройства, есть всё необходимое: от детской площадки до супермаркета. Но и кроме района, на цену влияет многое. К примеру, этаж. Квартиры на последнем или, наоборот, первом-втором этажах заметно дешевле.
- Однако и в новых районах есть проблемы – негде поставить авто. Получается, обещания застройщика вместе с домом построить стоянку – просто слова?
- Если человек покупает квартиру в новостройке, скорее всего, у него есть деньги. А раз есть деньги, вероятно, он имеет автомобиль, может, даже не один. Эту истину хорошо знают во многих городах, например, в Новосибирске. Там на одну квартиру класса «эконом» и «комфорт» приходится 1,5 – 2 парковочных места. У нас – да, есть проблемы с парковкой. Но дело не в том, что застройщики не выполняют обещания, они строят парковки. Просто, как показывает практика, на квартиру выделяют в лучшем случае одно место, а то и меньше.
Миллион не для всех
- А что касается годами строящихся домов, так называемых долгостроев, их стало больше или меньше?
- Долгостроя стало заметно меньше. Вступил в силу ФЗ №214 о страховании недвижимости. Теперь все дома застрахованы, и если застройщик не может сдать объект, страховая либо передаёт его другой фирме, либо выделяет деньги на достройку. Я считаю, этот закон - настоящее спасение для дольщиков, ведь с началом кризиса некоторые застройщики временно останавливали строительство, были серьёзные риски, что домов-долгостроев станет намного больше.
- Кстати, о кризисе. Власти говорят, он никак не отразился на строительной отрасли. Вы с этим согласны?
- Да, у нас хвалятся, мол, сдали миллион квадратных метров. Это на самом деле так – жилья сдают много. Но потребности в нём нет. Оно начинает дешеветь. А в стране кризис – все стройматериалы и комплектующие выросли в цене. Поэтому застройщикам сегодня очень тяжело. У нас немало фирм, которые уверенно стоят на ногах, но есть и те, чьё положение пошатнулось. Поэтому, думаю, и ещё миллион сдадут, но сдадут уже не все.
- Что же будет, если крупные застройщики уйдут с рынка?
- Если уйдут крупные игроки, это будет означать, что рынок недвижимости в Липецке перестал себя окупать. Но такое развитие событий даже представить сложно. Больше шансов, что с арены уйдут средние фирмы, которые строят жилье «эконом» и «комфорт». Что будет на руку гигантам – станет меньше конкуренции, они смогут поднять цены. Но и тут, думаю, не всё так страшно. Тех, кто не переживёт кризис, будет немного. А значит, ситуация существенно измениться не должна.
- Вы говорили, что дешеветь жильё будет ещё примерно 1,5 года. Потом следует ждать роста?
- Цена на недвижимость не привязана ни к стоимости нефти, ни к курсам валют, она зависит от общего финансового состояния страны. Сегодня кризис, но с ростом экономических показателей начнут расти и цены на жильё. Так всегда было и будет, и сегодня мы уже видим к этому тенденцию.
Снег на голову. Липецкая девочка пострадала из-за халатности коммунальщиков 
Кому не сладко? Roshen из Липецка уйдёт, безработные останутся 
Контрольная закупка: Как выбрать недвижимость во время кризиса 
Почему современная экономика так ценит статистику? 
Скачки валют. Стоит ли воронежцам покупать доллары и евро?