Переводим рубли в квадратные метры

Все мы помним, что творилось в городе, да и во всей стране, в декабре прошлого года – люди скупали бытовую технику, автомобили и квартиры. Те же, у кого были более солидные сбережения, предпочли распорядиться ими старым проверенным способом – вложить в недвижимость. Неудивительно, что после такого ажиотажного спроса рынок замер.

Сколько будут стоить квадратные метры в 2015 году? Не заморозят ли застройщики уже начатые объекты? И грозит ли нам новая волна «обманутых дольщиков»?

Цены и кредиты

По данным единой базы недвижимости INFOLINE, в декабре рублёвые цены на квартиры поднялись незначительно: если сравнить с ростом курса доллара, они остались практически на прежнем уровне. В январе недвижимость немного выросла в цене. Ажиотажного спроса не наблюдалось – в основном риелторы закрывали сделки, по которым задаток был получен в декабре. Сейчас рынок находится в ожидании дешёвой ипотеки, которую правительство обещает запустить уже в марте. Государство будет субсидировать ипотечную ставку на уровне 13%, но только для новостроек.

Пока же, по словам Ирины Киселёвой, директора «Центра ипотечного кредитования», спрос на ипотеку в начале 2015 года снизился ровно в два раза. Потенциальные заёмщики активно проявляют интерес, но большинство из них заняли выжидательную позицию.

Как признаются специалисты рынка недвижимости, февраль – всегда время затишья. Рынок обычно оживает в марте–апреле. Так что восстановление спроса – дело времени. К тому же некоторые потенциальные покупатели ждут и надеются, что цены на недвижимость всё–таки упадут. Но застройщики на этот счёт придерживаются другого мнения.

– Рост стоимости строительных материалов не позволит ценам упасть, – говорит Пётр Панов, начальник отдела маркетинга компании «Инстеп». – Подорожали не только все импортные комплектующие, но и цемент, и арматура. Эти товары можно экспортировать, а за рубежом сейчас цены существенно выше, чем в России. Плюс дополнительно выросли ставки по банковским кредитам для всех компаний, в том числе и строительных. Если на элитные квартиры застройщики и могут давать скидки, то в сегменте эконом–класса – нет. Квартиры в миллионном городе не могут стоить дешевле 500 долларов за кв. метр.

Колоссальные объёмы

Тем не менее, уже построенного в Воронеже хватит надолго. У многих компаний есть запас нереализованных квартир, что неудивительно, ведь 2014 год стал рекордным для Воронежа по объёмам строительства – было сдано более 1,3 млн квадратных метров жилья, социальных объектов и нежилых помещений. Лидерами среди застройщиков стали компании ДСК (21% от общей доли рынка) и «Выбор» (20%). По данным на 1 января 2015 г. в Воронеже строится 591 объект недвижимости общей площадью свыше 4,5 миллионов квадратных метров. Но не помешает ли кризис сдать дома, которые уже начали возводить, без задержек?

Крупные застройщики, в большинстве своём, готовы сдержать обязательства и закончить все начатые объекты в срок. Однако, чтобы достойно выйти из кризиса, предстоит войти в режим экономии.

– Главное, чтобы от экономии не страдало качество, – отмечает Александр Цыбань, генеральный директор строительной компании «ВЫБОР». – Следует оптимизировать расходы: более кропотливо подбирать поставщиков и подрядчиков. Но, к сожалению, не все к этому готовы. Взять хотя бы торговлю: только ленивый не поднял цены вслед за ростом курсов доллара и евро, будто для подобных повышений были основания. Сегодня оборот не снизился лишь благодаря накоплениям. А ведь от роста цен денег больше не станет: покупательская способность людей «подстрижена» основательно. Жильё – дорогостоящее приобретение, и рынок очень зависит от благосостояния людей. Ещё один важный момент: ряд банков умыли руки в ипотечном кредитовании. А где людям брать столь необходимый для покупки жилья ресурс? Копить?

Никаких обманов

По оценке экспертов, серьёзных задержек в сдаче объектов быть не должно: возможно, лишь некоторые стройки «замёрзнут», но не более чем на полгода. Однако не исключено, что в тяжёлой ситуации придется жертвовать социальными объектами, инфраструктурой и благоустройством территорий, ведь реальные деньги приносит продажа квартир, а не строительство детских садов или школ.

– Насколько мне известно, застройщики намерены осуществить свои планы по строительству жилья, но готовы притормозить дополнительные проекты, – комментирует ситуацию Елена Перегудова, руководитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. – Здесь возможны три опасных момента: обманутые дольщики, нераспроданные квартиры и расходные обязательства. Когда в доме куплено лишь несколько квартир, а он уже введён в эксплуатацию, нереализованные квартиры ложатся бременем на плечи застройщиков и граждан, которым приходится оплачивать счета за те же общедомовые нужды.

Однако есть в кризисе и положительные моменты – пережить экономическую нестабильность смогут только сильные игроки. Чтобы не наступить на те же грабли, что и тысячи воронежцев несколько лет назад, стоит ответственнее подходить к покупке недвижимости.

Совсем другой кризис

Галина Колокольникова, коммерческий директор одного из воронежских агентств недвижимости:

- Сейчас на рынке недвижимости наблюдается стагнация, но снижения цен не будет. Да, спрос уменьшился, но он не обнуляется, как это было в 2008 году. Тогда кризис проходил совсем по-другому сценарию - резко упала цена на квадратный метр, рынок был в состоянии дефляции. Жильё никто не покупал. И это было плохо для всех строительных компаний. Сегодня строительные компании достаточно крепкие и, кроме того, имеют опыт работы в кризис. Да и покупатели есть. Поэтому прогнозы куда более благоприятные, чем семь лет назад.

Что касается цен, то они будут расти, потому что растёт стоимость материалов. Кроме того, из-за кризиса банки поднимают проценты по кредитам для строительных организаций. Застройщики Воронежа даже написали обращение в мэрию, чтобы проценты по кредитам в банках были зафиксированы.

Квартира - не лучшее вложение

Павел Канапухин, доктор экономических наук, декан экономического факультета ВГУ:

- Не думаю, что сейчас подходящее время для покупки недвижимости - рынок переоценён, и цены сегодня явно завышены. Возможно, уже через несколько месяцев они немного понизятся, потому что кредиты под ипотеку выдаются плохо, в итоге спрос будет падать.

У нас и до кризиса было построено много жилья - рынок изначально перегрет. В общем, я бы не советовал сейчас вкладываться в покупку недвижимости.

Цены будут расти

Ажиотажный спрос на недвижимость объясняется просто - люди пытались сбросить рубль, который стал катастрофически быстро дешеветь.

Все, кто хотел сделать инвестиционный вклад или просто купить квартиру, уже сделали это, поэтому сейчас рынок «присядет». Снизить цены, объявив какую-нибудь акцию, могут только единичные компании, у которых кредит в банке «трещит». В целом же цены не упадут - все будут ждать развития событий, мало того - постепенно они поднимутся. Строительные материалы ведь тоже дорожают, и если цемент, кирпич, газосиликат мы можем купить в пределах области, то стёкла для пластиковых окон и кровельные материалы приходится везти из других регионов, а это, конечно, дополнительные затраты. Темпы строительства тоже не сбросят - будут работать на старых заказах.

То, как строительные компании переживут кризис, будет зависеть от динамики развития этого самого кризиса. Да, пока мы залихватски говорим, что год-другой пересидим, а потом всё будет хорошо. Но этот кризис серьёзный, он здорово ударит по нашей экономике. И в то же время утверждать, что всё обвалится, нельзя, потому что у большинства застройщиков хорошие запасы по строительным позициям.

Игорь Суровцев, профессор, президент ВГАСУ, депутат областной Думы

Смотрите также:

• В Тамбовской области стремительно дорожает жильё →
• Жильё – лучший способ вложения денег →
• Реанимация для ипотеки →