Ещё пять-семь лет назад Воронеж сотрясали митинги обманутых дольщиков — люди, потерявшие деньги, требовали внимания власти. Сегодня, казалось бы, проблема осталась в прошлом. Между тем кризис на строительном рынке снова грозит обрушением долевых «пирамид». Будут ли пострадавшие?
Решили проблему?
Обманутые дольщики — неотъемлемая часть воронежской жизни конца 2000-х гг. До 2011 года их число непрерывно росло, пока не достигло почти 4,5 тысячи. Если считать членов семей пострадавших, без денег и жилья остались около 15 тыс. человек.
Проблему тогда нужно было решать срочно. В ноябре 2013 года постановили — «незавершёнку» будут достраивать крупные строительные организации. В обмен строительным магнатам предложили содействие в подключении к сетям, льготы по аренде или вовсе бесплатное предоставление земельных участков. При этом стали вести реестры строек с долевым участием и граждан, вложивших туда деньги.
В результате проблему практически удалось решить — 22 дома были достроены. Ещё шесть зданий возводились с грубыми нарушениями строительных норм — тем, кто купил в них квартиры, предоставили жильё компании-инвесторы.
Между тем «долёвка» для многих воронежцев — по-прежнему самый удобный способ обзавестись новым жильём. Сегодня в областном реестре 182 такие стройки. При этом с некоторыми уже есть сложности: работы на 15 площадках приостановлены. В одних случаях застройщики не смогли привлечь необходимые деньги, в других — оспариваются в судах разрешения на строительство или права на участки. Кроме того, возведение 11 домов опасно отстаёт от графика.
«Экономическая ситуация в стране привела к спаду деловой активности на рынке недвижимости и снижению рентабельности строительной отрасли, — говорит руководитель областного департамента строительной политики Олег Гречишников. — Это увеличивает риски финансово-хозяйственной устойчивости застройщиков жилья».
Стройки — под контроль
Чтобы не повторилась история десятилетней давности, 21 июля Госдума приняла закон, который, по мысли авторов, должен сделать долевое строительство безопасным. Для этого должен быть создан государственный компенсационный фонд, в который застройщики в обязательном порядке должны отчислять по 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
Кроме того, к застройщикам предъявляются жёсткие требования. Так, размер собственных средств должен быть не меньше 10% планируемой стоимости проекта, застройщик обязан иметь минимум трёхлетний опыт и разрешения на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоэтажек.
Не должно быть обязательств по кредитам, займам, ссудам — кроме кредитов на строительство, предприятием не должны выпускаться облигации или любые другие ценные бумаги, кроме акций. Административные расходы — на аренду, рекламу, зарплату и т. п. — не могут быть выше 10% стоимости строительства, а общий размер авансовых платежей — не выше 30%. При этом застройщик обязан открыть в уполномоченном банке счёт, через который будут вестись все расчёты по строительству и привлечению средств дольщиков.
Предполагается, что за всеми стройками будет внимательно следить общественность. По новому закону, будет создана единая информационная система жилищного строительства, где в открытом доступе будут сведения обо всех «долёвках». Застройщики будут обязаны размещать там фотографии, информацию о себе и о выполнении планов-графиков.
В случае, если застройщик всё-таки обанкротится, фонд или вернёт дольщикам деньги, или выделит необходимую сумму на завершение строительства.
Безопаснее, но дороже?
Впрочем, сегодняшние проблемные стройки этот механизм не спасёт. Закон вступит в силу 1 января и будет распространяться на многоэтажки, разрешения на строительство которых будут выданы с 1 июля 2018 г.
А что же сейчас? По данным администрации Воронежа, всего в области способом долевого участия строятся 2 млн 254 тыс. кв. м жилья, или более 45 тыс. квартир. Несложно прикинуть, что проблема затрагивает примерно 130 тыс. человек. При этом настоящий всплеск был отмечен в прошлом году: тогда было выдано 35,8% разрешений. В этом году застройщики планируют ввести в эксплуатацию 908 тыс. кв. м. Примерно такой же объём запланирован и на 2018 год.
Впрочем, не всё так радужно: с прошлого года в мэрию Воронежа хлынул поток заявлений о переносе сроков строительства. В 2016 г. было перенесено 116 тыс. кв. м, и эта тенденция продолжается. Что неудивительно: жители области продолжают беднеть. Так, по данным Росстата, в январе-мае реальные доходы населения были на 3,2% ниже, чем за тот же период прошлого года.
Пока долевым строительством в Воронеже занимается 51 организация. И многие представители отрасли не ждут от нового закона ничего хорошего: по их мнению, он лишь усугубит и без того непростую ситуацию.
«Строители когда-то уже создавали фонды — это система некоммерческих партнёрств, которые должны выполнять функции контроля качества, оформления разрешительных документов и т. д., — отметил ректор Воронежского технического университета Сергей Колодяжный. — Сегодня эти фонды на 50% потеряны из-за банкротства банков и других причин. Второй раз собирать деньги, наверное, неправильно.
По данным национального объединения застройщиков жилья, общая стоимость жилищного строительства в России — 7 трлн руб. Основная часть этого объёма — долевое строительство. При том, что по новому закону у застройщика должно быть не меньше 10% проектной стоимости строительства, сотни миллиардов рублей выводятся из оборота.
По мнению экспертов, в ближайшее время количество участников рынка долевого строительства и без того сократится. Очевидно, что для воронежцев участие в «долёвке» станет, может быть, и безопаснее, но уж точно — дороже.
Пример для страны
Татьяна Головачёва, председатель комитета облдумы по ЖКХ, энергетике и тарифам:
«Проблема обманутых дольщиков характерна для всей России. В 85 регионах страны — более 900 объектов, которые необходимо достроить в ближайшее время. Наверное, именно в связи с этим вопросу уделяется повышенное внимание.
Можно обоснованно сказать, что в нашем регионе ситуация намного лучше, чем в целом по стране. В областных законах, принятых в 2013-2014 гг., есть много хорошего, что может быть использовано на федеральном уровне. Например, информирование жителей через СМИ или предоставление льгот застройщикам, которые расселяют обманутых дольщиков».
Нужна альтернатива
Артур Кулешов, и.о. вице-мэра Воронежа по градостроительству:
«Хотелось бы, чтобы у строителей была альтернатива. Нас подталкивают к тому, чтобы строительство велось не за счёт граждан. Но тогда дайте возможность получать кредит не под 20%, а, скажем, под 3%, как за рубежом. Думаете, строителям хочется с этими гражданами мучиться?
Необходимо требовать в Минфине и Минэкономразвития: давайте начнём серьёзные вливания в инфраструктуру! Если компания уйдёт с рынка долевого строительства, нужно дать ей возможность строить социальные и инженерные объекты. Давайте метро строить! Но чтобы начать — надо немного денег».
Строители обеспокоены
Владимир Астанин, председатель совета Союза строителей Воронежской области:
«Строительное сообщество региона очень обеспокоено. Реализация этого законопроекта способна дестабилизировать положение отрасли — он провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство и тем самым полностью отменяет государственную политику, направленную на укрупнение застройщиков. Вводятся новые административные процедуры, затрудняющие работу.
Законопроект делает шаг назад в плане участия дольщиков в строительстве объектов социальной инфраструктуры. Мы сегодня говорим, что приветствуем создание детских садов и амбулаторий на первых этажах домов. Эта возможность снова исключается.
Эти меры могут парализовать деятельность многих застройщиков, что, на мой взгляд, повлечёт ограничение конкуренции и, самое главное, уменьшение предложений на рынке жилья. Министр строительства и ЖКХ и другие руководители говорят о том, что к 2020 г. мы должны достичь 100 млн, а затем — и 120 млн кв. м нового жилья в год. Как же это будет происходить, если меры однозначно ведут к сокращению объёмов строительства?»
Облегчат долю. Когда в Тамбовской области решат вопрос с долгостроем? 
«Бездомный полк». Более тысячи красноярцев не могут въехать в свои квартиры 
Точки роста 
Офисное нашествие. Застройщики теснят горожан в Белгороде 
Второе рождение Орла зависит от коэффициента?