Орёл — непростой город для работы компаний-застройщиков. Отсутствие крупных градообразующих предприятий со стабильными условиями труда и заработками, снижение количества средних и мелких предприятий привело к серьёзному падению спроса на жильё. И хотя потребность в нём в городе довольно большая, покупательская способность населения крайне низка.
Компания «ЖИЛСТРОЙ-Инвест» — надёжное предприятие — застройщик с многолетним опытом работы. Больше десяти лет назад за короткий период деятельности она смогла занять достойное место среди компаний-застройщиков города и области. За это время построено уже более 50 тысяч квадратных метров добротного комфортного жилья.
«Жилстрой-Инвест» давно известен своей социальной направленностью. В компании на своём опыте знают, как сложно расселить бараки и на их месте возвести прочный и красивый многоэтажный дом. Сегодня в стране мы наблюдаем кризис, падение производства, ухудшение материального положения людей и, как следствие, снижение покупательного спроса, в том числе на рынке жилья. О том, как выжить в такие непростые времена, и что может измениться в строительной сфере, мы поговорили с генеральным директором предприятия Анатолием Николаевичем Петровым.
Продолжаем работать!
— Анатолий Николаевич, времена сейчас сложные. Многие застройщики не выдерживают, работы замораживаются. Как дела обстоят у вас на предприятии?
— Да, действительно, обстановка в жилищном строительстве довольно сложная. Но мы научились преодолевать различного рода сложности. Мы ведём довольно осторожную политику при работе со средствами дольщиков. Понимая, что покупательская способность населения упала, и не желая плодить «незавершенку» со всеми вытекающими отсюда последствиями, и, в первую очередь, опасностью неисполнения обязательств перед дольщиками, мы сократили объемы строительства и строим те объекты, где есть уверенность, что они будут востребованы. Вот, например, строительство домов по переулку Рижскому в Орле.
Освоение этой площадки было очень сложной задачей. Многие вопросы приходилось решать впервые в городе, а некоторые, может быть, даже в стране. Пересмотр санитарно-защитных зон от несуществующих предприятий — очень сложная и растянутая во времени задача. Мы с ней успешно справились. Расселение ветхих двухэтажек, брошенных Министерством обороны и не принятых на баланс городскими властями, также оказалось проблемой. И одна из самых сложных задач — земельные отношения при сносе многоквартирных домов, где мы были первопроходцами, — тоже решена. На сегодняшний день мы завершили работы по выносу множества инженерных коммуникаций с переключением целых кварталов существующих домов и довольно серьёзными темпами начали строительство первого дома. Он будет 17-этажный каркасно-кирпичный с применением самых современных технологий и оборудования. Узнаваемый архитектурный облик и современный дизайн внутреннего пространства наряду с просторными удобными квартирами на любой вкус ставят этот дом в ряд лучших новостроек города. И он действительно пользуется спросом. Мы получили разрешение на строительство до введения в июле 2018 года поправок в Закон об участии в долевом строительстве, начали активно привлекать средства дольщиков.
Вот такие красивые дома строятся компанией «ЖИЛСТРОЙ-Инвест». Фото: Предоставлено рекламодателем.
Очень интересен проект застройки многоквартирными домами улицы Родзевича-Белевича. Там на шести гектарах начато строительство нового жилого квартала. Не без гордости могу отметить, что нам удалось вдохнуть новую жизнь в эту территорию. Мы разработали и утвердили в городском Совете проект планировки этой территории, где разместили не только жильё, но и детские сады, школу, предприятия по обслуживанию населения, уточнили границы и разработали проект межевания улицы Родзевича-Белевича. И все эти разработки уже начали реализовываться. Мы выступили заказчиками на проектирование улицы Родзевича-Белевича и за свой счёт с частичным привлечением средств ООО «Строймонтаж» выполнили весь комплекс проектно-изыскательских работ, оплатили экспертизу проекта и безвозмездно передали его администрации города для привлечения средств дорожного фонда на строительство этой улицы. Она строится и будет сдана в эксплуатацию уже в этом году. Не отстаёт строительство и наших домов. Уже сданы в эксплуатацию 1-я и 2-я очереди многоквартирного жилого дома № 26 по ул. Родзевича-Белевича, ведётся строительство следующего дома и уже завершён монтаж 16-го этажа, запроектирован и получено разрешение на строительство третьего дома. А всего в этом квартале будет построено семь домов разной этажности,
обустроено внутреннее пространство квартала с детскими, спортивными и другими площадками, создана за счёт рельефа интересная структура озеленения и благоустройства. С южной стороны квартала будет обустроена зона отдыха со стадионом и набором площадок для занятий спортом. Квартал получится тихим и уютным, вдали от магистралей и в то же время с хорошей транспортной связью с центром города. А в десятиминутной пешеходной доступности — вся основная социальная и развлекательная инфраструктура Северного района.
Требования не для людей
— С целью ликвидации проблемы обманутых дольщиков, повышения прозрачности и информационного обеспечения покупателей жилья в целом по стране введены существенные поправки в 214–ФЗ, полностью действующие в отношении объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Как вы считаете, как это отразится на строительной сфере?
— Вводятся требования постепенной ликвидации привлечения для строительства многоквартирных домов средств физических лиц — участников долевого строительства. Таким образом, наше государство решило одним махом избавиться от проблемы обманутых дольщиков. Заметьте, вместо того чтобы разобраться в каждом конкретном случае, определить причины, выявить виновных и наказать проворовавшихся, решили просто всех наказать. Вначале ввели коллективную ответственность в виде страхования рисков в случае невыполнения обязательств застройщиками. А если выполнил? Всё равно плати! И застройщик платит, ведь он добросовестный застройщик. Собраны огромные деньги. И громко было заявлено, что эти средства пойдут на решение проблемы обманутых дольщиков. Кто бы мне показал тех обманутых, которым за счёт страховых компаний достроили дом! А где деньги? Молчание.
Теперь решили, что нельзя давать в руки застройщикам деньги дольщиков, пусть средства до конца строительства дома полежат на экскроу-счетах в банках, а застройщик возьмёт в банке кредит и будет строить дом на эти заёмные средства. И казалось бы, что всё красиво, но вот только банки деньги дадут под проценты, и эти проценты застройщик, естественно, включит в себестоимость и увеличит на эту сумму стоимость квартир. Таким образом, застройщик лишается возможности прямых инвестиций в строительство через договора долевого участия и вводится посредник в виде коммерческого банка. Все прекрасно понимают, что в бизнесе любой посредник — это увеличение стоимости конечного продукта.
Наверное, можно было бы и так работать. Более пятидесяти банков на территории России получили статус уполномоченных банков по кредитованию строительства. Но оказывается — у них нет обязанности выдавать кредиты на строительство, независимо от открытия экскроу-счетов. Не определена жёсткая процентная ставка, а без этого не подсчитать конечную стоимость жилья. Нет одинаковых условий выдачи кредита на строительство многоквартирных домов. И в конечном итоге банки не готовы финансировать строительство без применения коэффициента залога, в который никак не вписывается залог в виде стоимости земельного участка и строящегося здания.
— Выходит, что данное нововведение только усугубит ситуацию на строительном рынке?
— Рынок жилищного строительства в Орле ждёт существенное (приблизительно на 35-40%) удорожание как себестоимости домов до величины 55-60 тыс. руб. за квадратный метр, так и стоимости реализации квартир. А у застройщиков существенно повысятся риски обанкротиться из-за искусственно поднятых государством расходов на строительство и, как следствие, намеренного подорожания жилья, становящегося всё менее доступным для покупателей. В настоящее время банки в Орле ни одному застройщику кредитов не дают из-за рискованности инвестиций в строительную отрасль и из-за новых поправок в 214-ФЗ. Вследствие слабой продаваемости жилья практически все застройщики, так или иначе, прибегают к услугам кредитных организаций. Даже если это небольшие деньги, сглаживающие провалы в финансировании во время строительства, без них многие не смогут завершить работы по строящимся объектам.
Таким образом, объёмы строительства упадут в разы, скоро приостановят свою деятельность или существенно сократят объёмы строительства подавляющее большинство застройщиков. Прежнего выбора жилья уже не будет, а построенное за кредиты обойдётся втридорога. От вынужденно обанкротившихся застройщиков останется вал поневоле обманутых дольщиков, якобы защищённых новым законом.
Если в ближайшее время ничего не изменится, то вместо выполнения поставленной президентом задачи по увеличению строительства жилья мы получим падение объёмов строительства и существенное увеличение стоимости. О доступном жилье можно будет забыть, и скорее всего — навсегда.
Хотя проблему обманутых дольщиков вполне возможно решить, привлекая полученные суммы страховых компаний или нового фонда защиты прав участников долевого строительства и уже собранных СРО денежных средств. К сожалению, из-за непродуманных изменений законодательства многие из этих средств нельзя использовать для защиты и восстановления прав дольщиков. Надеюсь, что власти с большим пониманием подойдут к решению проблем жилищного строительства и не позволят окончательно развалить эту отрасль, а население лишить возможности приобретения доступного жилья.
Мы строили-строили... 
Как строился Белгород после войны 
Застройка по-новому. Как в Тамбове решат проблемы обманутых дольщиков 
Инвестировать в будущее 
«Мёртвые» проекты. Почему воронежцы неохотно переезжают жить за город