С Новым годом большинство людей связывают надежды на лучшие перемены в жизни. Безусловно, стать счастливее многим бы помогла новая квартира. Стоит ли торопиться покупать заветное жильё ещё в старом году и продолжат ли падать цены, «АиФ-Черноземье» узнал у специалистов.
Выбор есть
Можно с уверенностью констатировать: ажиотажа на рынке недвижимости пока не наблюдается. Застройщики приманивают бесплатной мебелью, предновогодними скидками в 1%, предлагают до середины января прошлогодние цены. На вторичном рынке готовы пуститься в «торг при просмотре», соглашаются на любые формы ипотеки и материнский капитал.
Открываем сайт одного из крупных воронежских агентств недвижимости и видим в базе около 4 тыс. объектов — выбор жилья довольно широк. Чего, например, нельзя сказать о конце 2014 года, когда одни люди, боясь обвала рубля, заранее скупили всё более или менее стоящее, другие — опасаясь того же самого, массово снимали своё жильё с продажи. В итоге при малом предложении и большом спросе накручивались цены.
Десятая часть предложений агентства — это варианты до 1,5 млн рублей. За эту сумму реально приобрести даже 2-комнатную «брежневку», а стать владельцем 1-комнатной «хрущёвки» можно и за 1 млн. В некоторых районах примерно за ту же сумму те же 31 кв. м без отделки застройщики предлагают в новом доме. Попадаются квартиры-студии с черновой отделкой по 552 тыс. рублей. Цена явно заманчивая, но что может поместиться на 16 кв. м общей жилплощади? В общем, на любителя.
Вообще, «кризисная тенденция» последних лет — это квартиры эконом-класса с небольшой площадью. Воронежские застройщики уловили предпочтения рынка и предлагают двухкомнатные квартиры в 40-43 кв. м и в 53 кв. м — трёхкомнатные. Все — по 30 тыс. руб. за кв. метр. Район, правда, уедешь — не вернёшься, зато недорого.
К слову, судя по объявлениям, сейчас самая дорогая квартира в Воронеже — элитная 5-комнатная, общей площадью 185 кв. м
в черновой отделке, расположенная на последнем 23-м этаже. Хотят за неё 31 млн руб. В стоимость включены два паркинг-места на подземной парковке. Продаётся недвижимость с апреля 2016 года, и пока, как видим, покупателя отыскать не удалось. Ещё нашлось шесть квартир, чья стоимость превышает 15 млн рублей.
С инфраструктурой — дороже
Специалисты считают, что отчасти рынок недвижимости обрушила привередливость. Если раньше люди покупали жильё «лишь бы было, где жить», то сейчас обращают внимание на инфраструктуру — есть ли рядом школы, детские сады, парки... Зелёные зоны вообще в приоритете.
По мнению руководителя отдела продаж агентства недвижимости Светланы Малаховской, сейчас пользуются спросом новостройки и дома, которым не больше 6-10 лет. В новых домах более интересные планировки и метраж, есть дворы с детскими площадками и парковками. Плюс к этому в новостройках покупают квартиры, как правило, благополучные и более-менее обеспеченные люди, и отношение к жилью у них соответствующее.
Однако существующего спроса на новое жильё не хватает, чтобы поддерживать бурно развивающуюся в регионе строительную отрасль. Поэтому за первые полгода объёмы возведения как многоквартирного, так и индивидуального жилья в Воронежской области сократились примерно на 40%. В некоторых жилых комплексах около трети уже построенных квартир стоят нераспроданными.
Месторасположение и близость объекта недвижимости к остановке существенно влияют на спрос. Например, сейчас активно застраивают район улицы Ломоносова, который считается экологически чистым. Вот только школ там явная нехватка. В районе гормолзавода возведён хороший комплекс, планировки квартир отличные, но это практически промзона, никакой инфраструктуры, соответственно, и желающих обзавестись квадратными метрами там немного.
«Раньше с августа до декабря был активный спрос на жильё, и цены росли, — комментирует Светлана Малаховская. — А в последние два года такого нет. В этом году оживление стало заметно с середины ноября — люди начали вносить задатки и предоплаты, однако цены остались на том же уровне. Я бы назвала это предновогодним оживлением, говорить о стабильном спросе на жильё пока рано».
При этом основная масса сделок на рынке недвижимости сейчас совершается при помощи ипотечных кредитов и материнского капитала. Действительно, люди стали чаще брать ипотеку: за прошедшие 9 месяцев воронежцы оформили более 10 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 15,9 млрд руб., что на 28% больше, чем в 2015-м году. Покупателей привлекают более низкие кредитные ставки — в некоторых новостройках банки предлагают ипотеку под 7% годовых при 15-процентном первом взносе!
Но далеко не все нуждающиеся в улучшении жилищных условий готовы брать ипотеку, ведь уверенности в том, что на много лет вперёд они будет обеспечены работой, причём с достойной заработной платой, — нет. По данным аналитиков, ипотека сейчас доступна только 23,8% воронежских семей.
Копить или брать?
Действительно, цены на квадратные метры в Воронеже по сравнению с началом 2015 года сейчас очень привлекательные. Но как долго продлится такая ситуация, неизвестно. Поэтому специалисты по недвижимости тем, у кого есть возможность покупки, советуют воспользоваться моментом. Есть большая вероятность, что стоимость жилья всё же начнёт расти, а не снижаться.
Впрочем, эксперты уверены: пока не стабилизируется экономическая ситуация, и люди не будут уверены в своей платёжеспособности, никаких скачков не предвидится. А учитывая растущие цены на продукты питания и низкие реальные доходы населения, стремительное подорожание недвижимости в ближайшее время вряд ли произойдёт.
Время покупать
Директор службы недвижимости Дмитрий Гиричев:
«Если кто решил продать, обменять или купить квартиру, то делать это нужно сейчас. С сентября покупательская способность повысилась, а вот цены на квадратные метры — нет. В последнее время они даже стабилизировались, появилось понятие «рыночной стоимости». Хорошо продаётся сейчас не только вторичное жильё, но и квартиры в новостройках, где придерживаются определённой ценовой политики.
Вопрос лишь в цене — если она рыночная или чуть ниже, то клиент может найтись менее чем за месяц. Способствуют покупательской способности и снижение процентных ставок по ипотеке, приближающийся Новый год — люди стремятся обзавестись жильём, чтобы в новом году подать документы на налоговый вычет, даже выборы президента влияют на спрос. Как правило, перед такими важными политическими событиями люди стремятся вложить деньги — соответственно, оживление на рынке недвижимости будет большим. Однако прогнозировать рост или снижение цен на квадратные метры сложно — пока неизвестно, как отразится на населении перемена ситуации».
«К ипотеке не готова»
Валентина Доронина, жительница Воронежа:
«Многие знакомые решают свой квартирный вопрос с помощью ипотеки — кредита на 20 лет. Но у них безвыходный вариант: с ребёнком по съёмным квартирам не попрыгаешь. Я, например, к этому пока не готова. Ипотека — это большие переплаты и, на мой взгляд, немалые риски.
В будущем покупать квартиру я намерена только в новом доме, на правом берегу, поближе к центру или хотя бы рядом с остановкой. Жильё советской постройки я бы не рассматривала, ведь таким домам сейчас уже по 60-70 лет, и там всё исчерпало свой ресурс. Хотя, конечно, неизвестно, как долго прослужат своим жильцам квартиры в новостройках».
Ситуация не кризисная
Руководитель регионального департамента строительной политики Олег Гречишников:
«За I полугодие 2017 года в Воронеже введено 55% жилья от аналогичного периода прошлого года. По области показатель чуть выше — 64%. Однако я не считаю сложившуюся ситуацию кризисной для отрасли. Мы с 2008 года слышим: кризис, кризис... Конечно, покупательская способность снизилась, но, думаю, к концу года мы выйдем на показатели 2016-го. Объём предложений велик и на первичном, и на вторичном рынке, что повлияло на спрос. К тому же и вторичный, и первичный рынок перенасыщены, на одного жителя приходится почти 29 кв. метров.
Ситуация контролируется и на федеральном уровне, она такова не только в Воронежской области. Думаю, всё наладится с увеличением доступности ипотечного кредитования».
Делим деньги на метры. Какие квартиры на самом деле дешевеют в кризис 
Квартирные вопросы. Как работа риэлтора влияет на жилищный рынок 
Время брать ипотеку. Жильё в стране и Воронеже будет со временем дорожать 
Вниз-вверх. Когда покончим с жилищным вопросом? 
Свои квадратные метры